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要約和要約邀請是我們在日常生活中經(jīng)常見到的兩個法律術語，雖然常見，但業(yè)外人士不很容易弄清其概念，業(yè)內人士也不很容易劃分清楚其界限和內涵。這就給我們――經(jīng)常要利用各種手段宣傳我們的產品和服務――的房地產行業(yè)出了一道難題。但因其內涵、法律效力及可能引起的法律后果有很大的不同，所以，如何理解商品房廣告中到底哪些宣傳屬于要約，會構成合同條款的內容，哪些宣傳屬于要約邀請，不會構成合同條款的內容，對我們的意義還是非常重要的。
一、要約和要約邀請
要約在《中華人民共和國合同法》第十四條中有明確的定義：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：
(一)內容具體確定；
(二)表明經(jīng)受要約人，要約人即受該意思表示約束�！�
要約是希望同他人訂立合同的意思表示，如果受要約人，要約人就要受要約的約束，就要承擔相應的法律責任。
要約邀請在《中華人民共和國合同法》第十五條有明確的定義：“ 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約�！�
要約邀請又稱要約引誘，是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，是當事人訂立合同的預備行為，行為人在法律上無須承擔責任。
要約和要約邀請的區(qū)別在于：
1、要約是當事人自己主動愿意訂立合同的意思表示，以訂立合同為直接的目的;要約邀請是當事人希望對方主動向自己提出訂立合同的意思表示。
2、要約必須包括將來可能訂立的合同的主要的內容，要約中含有當事人表示愿意接受要約約束的意思，而要約邀請則不含有當事人接受約束的意思。
3、要約大多數(shù)是針對特定的相對人的，故要約往往采用對話方式和信函的方式，而要約邀請一般針對不特定的相對人的，故往往通過電視、報刊等媒介手段。
美國曾有一個很的案例，一個服裝店在自己的櫥窗上貼出廣告，說某年某月某日第一個到該店購買服裝的客人將享有以一個美金的價格購買到價值幾千美金的皮大衣。很多看了廣告的人都同店家一樣，認為該廣告是要約邀請，沒有當真。但有一位老太太，真的是從夜里就來排隊等候了，那一天開始營業(yè)后，她第一個到店，拿著一美元非要買一件皮大衣，店家不賣。為此，雙方打上了法庭，法庭裁定，該廣告雖然不是針對特定人，但因內容具體確定，不能理解為要約邀請，而是要約，判定服裝店以一美元的價格賣給老太太一件皮衣。
二、針對商品房廣告宣傳中的要約和要約邀請的法律規(guī)定
《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第十五條第二款“商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約”;
《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號，以下簡稱司法解釋)第三條 ：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。
三、如何理解商品房廣告宣傳中的要約和要約邀請
1、總的原則：
合同法和司法解釋均將商業(yè)廣告和商品房的銷售廣告和宣傳資料定性為要約邀請。
2、除外規(guī)定：
即當商品房的銷售廣告和宣傳資料同時符合下列條件時，其性質將變?yōu)橐s，出賣人違反的，將承擔違約責任：①出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾;②該說明和允諾具體確定;③該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響;④該說明和允諾不論是否載入商品房買賣合同。
3、房屋及相關設施：
應理解為硬件設施，包括三個層次：①房屋結構部分，房屋內裝飾裝修、水電煤氣、各種管線等;②房屋所在樓宇的公共部分，比如大堂、電梯間、樓梯間、外立面等的造型、顏色、用材及品牌、裝飾裝修標準等;③房屋所屬項目的配套、綠化、規(guī)劃道路、供暖方式等。
不應包括軟件部分，如選聘的物業(yè)管理公司的品牌，服務配套中服務商的品牌。
因此，在廣告宣傳中，對硬件部分應非常慎重，而對于在銷售中作為賣點公開的很具體的軟件部分，只要時實事求是，產品交付時與第三方的合同確實在履行，就應認定宣傳者已履行，不必要求軟件部分像房屋一樣長期不變。
4、商品房開發(fā)規(guī)劃范圍：
狹義的理解應為：規(guī)劃批準的項目用地范圍內的所有建筑及配套設施，是一個空間方位的概念。
廣義的理解應為：規(guī)劃批準的項目中所涉及的組成建筑和配套設施的所有元素。凡是與該元素有關的，都應列入此范圍。
比如說，某某項目規(guī)劃用地范圍外的一塊地，客戶投訴說，銷售人員在賣房時是一片綠地，也不會有超高建筑，但事實并非如此。按照狹義的理解，該說明和允諾不在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內，只能理解為要約邀請;但如果按照廣義的理解，綠地是組成建筑和配套環(huán)境的一個元素，因此，對于綠地的說明和應理解為要約。
通常情況下，我們認為對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍應按照狹義的理解，但如果對超出商品房開發(fā)規(guī)劃范圍外的事務的說明和對客戶非常重要又比較具體明確，不能排除被認定為要約。
5、說明和允諾具體確定：
具體確定是區(qū)分要約和要約邀請的很重要的一點，所謂具體確定，通常是指要約的內容明確、全面，受要約人通過要約能清楚的知道要約人的真實意思表示和將來可能訂立的合同的主要的內容。
6、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響：
什么樣的說明和允諾對想要訂立商品房的買賣合同的客戶具有重大的影響，因人而異，不同的客戶關注點會非常的不同，因此，如果僅因為這一點發(fā)生糾紛，法官的自由裁量度將會很大，比較難以作出判斷。但房屋價格的構成是發(fā)展商確定的，確定價格的依據(jù)會是發(fā)展商比較容易掌握的。大眾通常也會知道不同的設施和不同的材料、配套等對商品房價格的影響，不同價格房屋所對應的客戶群的要求是不同的。這一點客戶和法官也會對此有個常識性的判斷。
綜上，我們認為，如果廣告宣傳內容不是很具體明確，則不管涉及什么范圍，都應認定為要約邀請；如果廣告宣傳內容具體明確，則應審慎對待，不管涉及什么范圍，都有可能被認定為要約。
