一、文獻(xiàn)綜述
1、國內(nèi)研究綜述
上世紀(jì)90年代后，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介大量涌現(xiàn),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動得到了迅速發(fā)展。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域引起了學(xué)術(shù)界的重視。歸納起來，國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)制方面的研究主要有以下幾個方面：
在完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入制度方面，王健(2007)認(rèn)為對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理應(yīng)從源頭抓起，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照前的審核，將每年資質(zhì)年檢的時間放在工商部門企業(yè)年檢之前，這樣，違法和違紀(jì)行為將大大減少。吳劍平(2009)建議在立法上建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)審查前置制度。柴強(qiáng)(2011)指出《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的出臺和貫徹執(zhí)行是全面落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要舉措，對于整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，將起到積極作用。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)和職業(yè)資格制度方面，周艷(2009)指出《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》已明確保留全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度。萬孝紅(2010)認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人員，不僅需要豐富的專業(yè)知識，還必須具備良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，并提出了保證經(jīng)紀(jì)人員的素質(zhì)的政策建議。廖俊平(2011)指出：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格，在很多國家和地區(qū)也都是實(shí)行準(zhǔn)入制的。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場監(jiān)管模式和發(fā)揮行業(yè)組織的作用方面，代永能(2007)指出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)該從行政主管模式向行政管理和行業(yè)自律并行模式轉(zhuǎn)變，明確劃分政府部門和行業(yè)協(xié)會的管理職能。劉元濤(2009)提出，在當(dāng)前建設(shè)有限政府的大背景下，更應(yīng)將政府的部分職權(quán)轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮自律監(jiān)管的作用。尚毅(2010)認(rèn)為當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場監(jiān)管過度強(qiáng)調(diào)行政管理，缺乏行業(yè)組織的引導(dǎo)和自律。
2、國外研究綜述
起源于歐美的近代經(jīng)紀(jì)人制度,是伴隨著資本主義制度的建立而發(fā)展起來的。因而國外學(xué)者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的研究也比較早，并形成了一整套規(guī)范化管理體系。從西方學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)制方面的研究來看，主要可以分為以下幾個方面：
在經(jīng)紀(jì)人法律定義方面。以英美國為代表的英美法系國家與德國、法國、日本為代表的大陸法系國家，由于其法律體系和法律習(xí)慣的不同,對于經(jīng)紀(jì)人的法律定義也存在著明顯的差異，并圍繞著兩大法系對經(jīng)紀(jì)人的法律定義進(jìn)行了研究。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)立法方面，世界上許多房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國家,如美國、加拿大、英國、蘭、日本、新加坡等國,都對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理展了行業(yè)立法,其中以美國的管理模式代性。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理立法的特點(diǎn)是由各州定自己的法律,盡管沒有全國統(tǒng)一的法律制度,各州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理立法仍然具有一定的性。立法關(guān)注的問題主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證管理、行業(yè)協(xié)會自律管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的紀(jì)行為等內(nèi)容。
為規(guī)范房地產(chǎn)交易行為,日本政府也于19年制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的專門法規(guī),對房地經(jīng)紀(jì)人的資格認(rèn)定、注冊管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易類型、行業(yè)自律管理等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定,對地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展起到了促進(jìn)作用。
新加坡政府于1996年頒布法律,開始對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格進(jìn)行統(tǒng)一考試,法律詳細(xì)規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理機(jī)構(gòu)、考試科目以及對部分業(yè)從業(yè)人員的考試豁免等內(nèi)容。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理方面，許多學(xué)者對美國各州房地產(chǎn)執(zhí)照法的共同點(diǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代理的法律意義、職業(yè)道德規(guī)范目的和作用、行業(yè)自律等問題進(jìn)行了比較全面的述。Bruce Lindeman教授的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管》(1998年)對美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理進(jìn)行了較為細(xì)的論述,內(nèi)容涉及了房地產(chǎn)執(zhí)照法、代理法、律環(huán)境、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員、職業(yè)道德、經(jīng)紀(jì)為管理、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及內(nèi)部管理、傭金、房地產(chǎn)金與估價等與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的問題,盡管該書是教科書形式編排的,但也可以說是研究美國房地經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的代表作之一。
總之,與發(fā)達(dá)國家甚至與我國港、臺地區(qū)相比,我國大陸對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理開展的研究剛開始起步,無論是在研究內(nèi)容上,還是在理論深度上,仍然存在著較大的差距。同時在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理實(shí)踐中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人的行為規(guī)范程度與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比,也有相當(dāng)?shù)木嚯x。
二、選題背景及意義
20世紀(jì)90年代以來，隨著我國房地產(chǎn)市場爆發(fā)式發(fā)展，隨著我國房地產(chǎn)交易的不斷升溫，房地產(chǎn)交易形式愈來愈多樣，流程也愈來愈復(fù)雜，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)隨之得到了快速發(fā)展，從客觀上看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場交易效率的提高，加速了房地產(chǎn)的流通，滿足了房地產(chǎn)市場的多元化需求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在房地產(chǎn)市場中起到了不可或缺的重要作用，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在我國的發(fā)展時間較短，難免會出現(xiàn)一些問題，其中以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的違法行為最為突出。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的違法行為不但損害房地交易雙方的的合法權(quán)益，還損害了其自身在社會公眾中的形象，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，如何通過法律規(guī)制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展中迫切需要解決的問題。對此問題進(jìn)行深入的研究，不但具有極為重要的理論意義，而且具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
三、研究的主要內(nèi)容
本研究的主要內(nèi)容包括五個部分：
第一部分為引言外，主要分析本研究學(xué)術(shù)背景及理論和實(shí)際意義，歸納總結(jié)國內(nèi)外相關(guān)研究的文獻(xiàn)綜述，確定研究方法和研究框架。
第二部主要分析和探討我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題。本部分首先概要介紹房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的相關(guān)理論，隨后分析我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，并指出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題。
第三部分剖析了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的主要內(nèi)容。這一部分從分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場法律規(guī)制的必要性出發(fā)，進(jìn)一步研究我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)制法的性質(zhì)和法律規(guī)制的原則，從對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場主體的規(guī)制和對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場行為的規(guī)制兩個方面探討我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場法律規(guī)制的內(nèi)容。
第四部分分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷。主要從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為監(jiān)管和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)風(fēng)險防范監(jiān)管等四個方面探討了當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的不足。
第五部分探討了完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度的對策。提出了通過完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立法，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營業(yè)保證金制度，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場準(zhǔn)入制度，完善政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的管理機(jī)制和加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的自律功能等幾個方面的工作，完善和健全我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為法律規(guī)制體系。
四、工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)，擬采取的解決方案
本研究的重點(diǎn)：
1、分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷
2、探討完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度的對策
本研究的難點(diǎn)：
1、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
2、分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷
解決方案：
通過文獻(xiàn)研究法了解國內(nèi)外相關(guān)研究的內(nèi)容及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)剛也的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，借鑒國外完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，結(jié)合我國的實(shí)際，提出解決對策;通過訪談法和實(shí)地調(diào)查等方法與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和政府監(jiān)管部門進(jìn)行溝通，了解我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的實(shí)際狀況。通過觀察法了解我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況。
五、論文工作量及進(jìn)度
1 20xx年1月—2月 制訂計劃，啟動選題
2 20xx年2月下旬初 確定選題和指導(dǎo)老師、填寫任務(wù)書
3 20xx年3月中旬 完成開題報告、文獻(xiàn)綜述、外文資料譯文
4 20xx年3月中旬到2012年4月中旬 完成論文初稿
5 20xx年4月下旬 論文檢查
6 20xx年5月上旬 修改論文，完成論文二稿、三稿
7 20xx年5月20日前 畢業(yè)論文定稿，上交指導(dǎo)老師評分
8 20xx年5月下旬 論文評審、論文答辯
六、論文預(yù)期成果及創(chuàng)新點(diǎn)
論文預(yù)期成果
通過對國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的研究成果的梳理，在深入研究和分析我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和不足、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的發(fā)展現(xiàn)狀和缺陷的基礎(chǔ)上，提出完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律規(guī)制對策，為完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律規(guī)制提供理論依據(jù)和政策建議。
論文創(chuàng)新點(diǎn)
1、從對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場主體的規(guī)制和對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場行為的規(guī)制兩個方面探討我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場法律規(guī)制的內(nèi)容。
2、從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為監(jiān)管和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)風(fēng)險防范監(jiān)管等四個方面探討了當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的不足。
3、提出了通過完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立法、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場準(zhǔn)入制度、政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的管理機(jī)制和加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的自律功能等幾個方面的工作，完善和健全我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為法律規(guī)制體系。
七、完成論文擬閱讀的主要文獻(xiàn)
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[40].Roger H.Bernhardt , Ann M.Burkhart: Real Property,4th Edition ,West Nutshell
1、國內(nèi)研究綜述
上世紀(jì)90年代后，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介大量涌現(xiàn),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動得到了迅速發(fā)展。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域引起了學(xué)術(shù)界的重視。歸納起來，國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)制方面的研究主要有以下幾個方面：
在完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入制度方面，王健(2007)認(rèn)為對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理應(yīng)從源頭抓起，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照前的審核，將每年資質(zhì)年檢的時間放在工商部門企業(yè)年檢之前，這樣，違法和違紀(jì)行為將大大減少。吳劍平(2009)建議在立法上建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)審查前置制度。柴強(qiáng)(2011)指出《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的出臺和貫徹執(zhí)行是全面落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要舉措，對于整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，將起到積極作用。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)和職業(yè)資格制度方面，周艷(2009)指出《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》已明確保留全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度。萬孝紅(2010)認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人員，不僅需要豐富的專業(yè)知識，還必須具備良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，并提出了保證經(jīng)紀(jì)人員的素質(zhì)的政策建議。廖俊平(2011)指出：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格，在很多國家和地區(qū)也都是實(shí)行準(zhǔn)入制的。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場監(jiān)管模式和發(fā)揮行業(yè)組織的作用方面，代永能(2007)指出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)該從行政主管模式向行政管理和行業(yè)自律并行模式轉(zhuǎn)變，明確劃分政府部門和行業(yè)協(xié)會的管理職能。劉元濤(2009)提出，在當(dāng)前建設(shè)有限政府的大背景下，更應(yīng)將政府的部分職權(quán)轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮自律監(jiān)管的作用。尚毅(2010)認(rèn)為當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場監(jiān)管過度強(qiáng)調(diào)行政管理，缺乏行業(yè)組織的引導(dǎo)和自律。
2、國外研究綜述
起源于歐美的近代經(jīng)紀(jì)人制度,是伴隨著資本主義制度的建立而發(fā)展起來的。因而國外學(xué)者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的研究也比較早，并形成了一整套規(guī)范化管理體系。從西方學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)制方面的研究來看，主要可以分為以下幾個方面：
在經(jīng)紀(jì)人法律定義方面。以英美國為代表的英美法系國家與德國、法國、日本為代表的大陸法系國家，由于其法律體系和法律習(xí)慣的不同,對于經(jīng)紀(jì)人的法律定義也存在著明顯的差異，并圍繞著兩大法系對經(jīng)紀(jì)人的法律定義進(jìn)行了研究。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)立法方面，世界上許多房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國家,如美國、加拿大、英國、蘭、日本、新加坡等國,都對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理展了行業(yè)立法,其中以美國的管理模式代性。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理立法的特點(diǎn)是由各州定自己的法律,盡管沒有全國統(tǒng)一的法律制度,各州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理立法仍然具有一定的性。立法關(guān)注的問題主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證管理、行業(yè)協(xié)會自律管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的紀(jì)行為等內(nèi)容。
為規(guī)范房地產(chǎn)交易行為,日本政府也于19年制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的專門法規(guī),對房地經(jīng)紀(jì)人的資格認(rèn)定、注冊管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易類型、行業(yè)自律管理等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定,對地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展起到了促進(jìn)作用。
新加坡政府于1996年頒布法律,開始對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格進(jìn)行統(tǒng)一考試,法律詳細(xì)規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理機(jī)構(gòu)、考試科目以及對部分業(yè)從業(yè)人員的考試豁免等內(nèi)容。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理方面，許多學(xué)者對美國各州房地產(chǎn)執(zhí)照法的共同點(diǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代理的法律意義、職業(yè)道德規(guī)范目的和作用、行業(yè)自律等問題進(jìn)行了比較全面的述。Bruce Lindeman教授的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管》(1998年)對美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理進(jìn)行了較為細(xì)的論述,內(nèi)容涉及了房地產(chǎn)執(zhí)照法、代理法、律環(huán)境、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員、職業(yè)道德、經(jīng)紀(jì)為管理、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及內(nèi)部管理、傭金、房地產(chǎn)金與估價等與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的問題,盡管該書是教科書形式編排的,但也可以說是研究美國房地經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的代表作之一。
總之,與發(fā)達(dá)國家甚至與我國港、臺地區(qū)相比,我國大陸對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理開展的研究剛開始起步,無論是在研究內(nèi)容上,還是在理論深度上,仍然存在著較大的差距。同時在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理實(shí)踐中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人的行為規(guī)范程度與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比,也有相當(dāng)?shù)木嚯x。
二、選題背景及意義
20世紀(jì)90年代以來，隨著我國房地產(chǎn)市場爆發(fā)式發(fā)展，隨著我國房地產(chǎn)交易的不斷升溫，房地產(chǎn)交易形式愈來愈多樣，流程也愈來愈復(fù)雜，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)隨之得到了快速發(fā)展，從客觀上看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場交易效率的提高，加速了房地產(chǎn)的流通，滿足了房地產(chǎn)市場的多元化需求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在房地產(chǎn)市場中起到了不可或缺的重要作用，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在我國的發(fā)展時間較短，難免會出現(xiàn)一些問題，其中以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的違法行為最為突出。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的違法行為不但損害房地交易雙方的的合法權(quán)益，還損害了其自身在社會公眾中的形象，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，如何通過法律規(guī)制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展中迫切需要解決的問題。對此問題進(jìn)行深入的研究，不但具有極為重要的理論意義，而且具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
三、研究的主要內(nèi)容
本研究的主要內(nèi)容包括五個部分：
第一部分為引言外，主要分析本研究學(xué)術(shù)背景及理論和實(shí)際意義，歸納總結(jié)國內(nèi)外相關(guān)研究的文獻(xiàn)綜述，確定研究方法和研究框架。
第二部主要分析和探討我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題。本部分首先概要介紹房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的相關(guān)理論，隨后分析我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，并指出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題。
第三部分剖析了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的主要內(nèi)容。這一部分從分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場法律規(guī)制的必要性出發(fā)，進(jìn)一步研究我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)制法的性質(zhì)和法律規(guī)制的原則，從對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場主體的規(guī)制和對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場行為的規(guī)制兩個方面探討我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場法律規(guī)制的內(nèi)容。
第四部分分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷。主要從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為監(jiān)管和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)風(fēng)險防范監(jiān)管等四個方面探討了當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的不足。
第五部分探討了完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度的對策。提出了通過完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立法，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營業(yè)保證金制度，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場準(zhǔn)入制度，完善政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的管理機(jī)制和加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的自律功能等幾個方面的工作，完善和健全我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為法律規(guī)制體系。
四、工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)，擬采取的解決方案
本研究的重點(diǎn)：
1、分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷
2、探討完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度的對策
本研究的難點(diǎn)：
1、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
2、分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的缺陷
解決方案：
通過文獻(xiàn)研究法了解國內(nèi)外相關(guān)研究的內(nèi)容及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)剛也的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，借鑒國外完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，結(jié)合我國的實(shí)際，提出解決對策;通過訪談法和實(shí)地調(diào)查等方法與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和政府監(jiān)管部門進(jìn)行溝通，了解我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的實(shí)際狀況。通過觀察法了解我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況。
五、論文工作量及進(jìn)度
1 20xx年1月—2月 制訂計劃，啟動選題
2 20xx年2月下旬初 確定選題和指導(dǎo)老師、填寫任務(wù)書
3 20xx年3月中旬 完成開題報告、文獻(xiàn)綜述、外文資料譯文
4 20xx年3月中旬到2012年4月中旬 完成論文初稿
5 20xx年4月下旬 論文檢查
6 20xx年5月上旬 修改論文，完成論文二稿、三稿
7 20xx年5月20日前 畢業(yè)論文定稿，上交指導(dǎo)老師評分
8 20xx年5月下旬 論文評審、論文答辯
六、論文預(yù)期成果及創(chuàng)新點(diǎn)
論文預(yù)期成果
通過對國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的研究成果的梳理，在深入研究和分析我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和不足、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制的發(fā)展現(xiàn)狀和缺陷的基礎(chǔ)上，提出完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律規(guī)制對策，為完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法律規(guī)制提供理論依據(jù)和政策建議。
論文創(chuàng)新點(diǎn)
1、從對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場主體的規(guī)制和對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場行為的規(guī)制兩個方面探討我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場法律規(guī)制的內(nèi)容。
2、從我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為監(jiān)管和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)風(fēng)險防范監(jiān)管等四個方面探討了當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律規(guī)制存在的不足。
3、提出了通過完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立法、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場準(zhǔn)入制度、政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的管理機(jī)制和加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的自律功能等幾個方面的工作，完善和健全我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為法律規(guī)制體系。
七、完成論文擬閱讀的主要文獻(xiàn)
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