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2010年物業(yè)管理師考試答案:物業(yè)經(jīng)營管理

時間:2014-11-12 11:45:00   來源:無憂考網(wǎng)     [字體: ]
一、單項選擇題(共60題,每題1分,每題的備選項中,只有1個最符合題意)

  1.政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能,但與一般寫字樓在()方面有所區(qū)別。

  A.建筑規(guī)模B.建筑結(jié)構(gòu)

  C.公共性D.社會性

  2.國外通常將具有優(yōu)越的地理位置,建筑物實物狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,設(shè)施設(shè)備先進的寫字樓稱為()級寫字樓。

  A.甲B.乙

  C.丙D.丁

  3.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是()。

  A.防止物業(yè)泡沫

  B.保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?/p>

  C.合理籌劃物業(yè)稅收

  C.提供舒適環(huán)境并切實保障物業(yè)的治安安全

  4.實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)是實現(xiàn)物業(yè)各期()化。

  A.價值B.凈收益

  C.價格D.收入

  5.物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān),通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和()三個層次。

  A.房地產(chǎn)組合投資管理B.房地產(chǎn)融資管理

  C.房地產(chǎn)開發(fā)管理D.房地產(chǎn)租售管理

  6.物業(yè)管理向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù),其核心工作是()。

  A.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護B.對物業(yè)進行日常的維護或維修

  C.保安和保潔D.對物業(yè)進行資產(chǎn)管理

  7.資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上是對成本和收益的()。

  A.分配B.組合

  C.估計D.控制

  8.下列投資中,能夠直接形成房地產(chǎn)市場上增量供給的是()。

  A.房地產(chǎn)企業(yè)債券和投票投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資

  C.房地產(chǎn)開發(fā)投資D.購買房地產(chǎn)投資信托基金

  9.城市快速軌道交通的建設(shè),導(dǎo)致沿線房地產(chǎn)價格產(chǎn)生明顯變化,這反映出房地產(chǎn)投資特性中的()。

  A.不可移動性B.地租遞減性

  C.政策影響性D.相互影響性

  10.關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法,錯誤的是()。

  A.房地產(chǎn)投資具有相對較高的收益水平

  B.房地產(chǎn)投資回收期較長

  C.房地產(chǎn)投資不需要專門的知識和經(jīng)驗

  D.房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大
 11.某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量是指該時段內(nèi)()。

  A.正現(xiàn)金流量的代數(shù)和

  B.負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和

  C.現(xiàn)金流量的代數(shù)和

  D.現(xiàn)金流量的公允價值

  12.關(guān)于有效毛收入的計算公式,正確是的()。

  A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失+收租損失+其他收入

  B.有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失+收租損失+其他收入

  C.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置損失-收租損失+其他收入

  D.有效毛收入=潛在毛租金收入+空置損失-收租損失+其他收入

  13.下列費用中,不屬于運營費用的是()。

  A.保險費B.房產(chǎn)稅

  C.員工工資D.公益捐款

  14.物業(yè)服務(wù)有效需求的特征是()。

  A.有需要無購買力B.無需要有購買力

  C.無需要也無購買力D.有需要也有購買力

  15.關(guān)于期房價格的公式,正確的是()。

  A.期房價格=現(xiàn)房價格-租金收益-風(fēng)險補償

  B.期房價格=現(xiàn)房價格-租金收益+風(fēng)險補償

  C.期房價格=現(xiàn)房價格+租金收益-風(fēng)險補償

  D.期房價格=現(xiàn)房價格+租金收益+風(fēng)險補償

  16.經(jīng)濟適用住房的開發(fā)利潤應(yīng)控制在()以下。

  A.1%B.2%

  C.3%D.4%

  17.關(guān)于房屋空置率的說正,正確的是()。

  A.房屋空置率是指報告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例

  B.房屋空置率是指報告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例

  C.房屋空置率是指報告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例

  D.房屋空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

  18.租憑計劃包括租金方案和()。

  A.物業(yè)管理計劃B.出租策略

  C.總體租金水平D.租金價格表

  19.關(guān)于物業(yè)管理年度運營預(yù)算的說法,正確的是()。

  A.預(yù)算不包括費用支出發(fā)生的時間

  B.預(yù)算不包括能源費用支出安排

  C.預(yù)算不包括員工的養(yǎng)老保險

  D.預(yù)算中要為不可預(yù)見費用的支出預(yù)留空間

  20.下列自然人中,不能成為房屋租賃主體的是()。

  A.肢體殘疾的人B.沒有民事行為能力的人

  21.房屋租賃合同到期,合同自行終止,承租人需繼續(xù)租用的,應(yīng)在租賃期限屆滿前()個月提出,并經(jīng)出租人同意,重新簽訂房屋租賃合同。

  A.1B.2

  C.3D.4

  22.城市房屋租賃實行()制度。

  A.審批 B.審核 C.登記備案 D.報告

  23.甲、乙雙方簽訂了廠房租賃合同,合同規(guī)定,甲于合同簽訂之日起將其擁有的廠房租賃給乙,乙應(yīng)于合同簽訂之日起承擔(dān)支付租金的義務(wù),合同簽訂后,乙因自身原因遲滯1個月后入住該廠房,關(guān)于合同第1個月租金的說法,正確的是()。

  A.乙方不應(yīng)該支付第一個月租金B(yǎng).乙方應(yīng)支付第一個月租金

  C.乙方應(yīng)該減半支付第一個月租金D.乙方應(yīng)該加倍支付第一個月租金

  24.房屋租賃合同中,限定承租戶使用房屋只能用于特定的使用功能,這類限定性規(guī)定包含在()條款之中。

  A.租賃用途B.房屋的修繕責(zé)任

  C.轉(zhuǎn)租的約定D.租憑期限

  25.關(guān)于租賃合同生效的說法,正確的是()。

  A.簽訂租賃合同,并交付標(biāo)的房屋,合同才能生效

  B.簽訂租賃合同,并交納合同定金,合同才能生效

  C.簽訂租賃合同,并交納首期租金,合同才能生效

  D.簽訂租賃合同后立即生效

  26.張某將自己的一套已居住10年的住房租給李某居住,李某入住的第二天,該住房陽臺的遮陽棚因年久失修墜落,將地面的行人砸傷,此次砸傷事件應(yīng)由()承擔(dān)賠償責(zé)任。

  A.張某B.李某

  C.該住房所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.該住房所在小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位

  27.張某將房屋租給李某,李某又將房屋轉(zhuǎn)租給王某,在轉(zhuǎn)租合同存續(xù)期間,張某和李某按約定解除租賃合同。針對該情況,下列說法中,正確的是()。

  A.李某與王某的轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)有效

  B.李某與王某的轉(zhuǎn)租合同同時失效

  C.張某與李某此時不能解除租賃合同

  D.張某與李某解除租賃合同的前提是要征得王某的同意

  28.下列情形中,屬于房屋租賃合同自然終止的是()。

  A.無正當(dāng)理由,拖欠房租6個月以上的

  B.公有住宅無正當(dāng)理由閑置6個月以上的

  C.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的

  D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的

  29.一定時期內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本,稱為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的()。

  A.管理費用 B.咨詢費用 C.財務(wù)費用 D.營業(yè)成本

  30.下列費用中,計入物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)費用的是()。

  A.財務(wù)人員的工資B.金融機構(gòu)手續(xù)費

  C.法定稅費D.財務(wù)部門辦公費

  31.物業(yè)管理服務(wù)成本中按規(guī)定提取的租利基金按工資總額的()計算。

  A.1.5% B.2% C.12% D.14%

  32.某辦公單位以每月2000元的價格租了一間100平方米的辦公室,年底結(jié)算時,其交通費3500元/年,通信費5000元/年,辦公用品費1000元/年,書報費1300元/年,宣傳廣告和市場推廣費15000元/年,法律費用8000元/年,節(jié)日裝飾費2500元/年。其辦公費估算為()元/月•平方米。

  A.31.67 B.50.00 C.380.00 D.600.00

  33.在做物業(yè)管理服務(wù)的主要成本估算時,保安人員的人身保險費計入()中。

  A.保安費B.不可預(yù)見費

  C.保險費D.辦公費

  34.適合經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的預(yù)算編制方法是()。

  A.固定預(yù)算B.零基預(yù)算

  C.滾動預(yù)算D.概率預(yù)算

  35.編制營業(yè)成本預(yù)算,應(yīng)以()預(yù)算為基礎(chǔ)。

  A.支出B.費用

  C.收入D.工資

  36.在預(yù)算期內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算是()。

  A.營業(yè)成本預(yù)算B.管理費用預(yù)算

  C.經(jīng)營費用預(yù)算D.財務(wù)費用預(yù)算

  37.下列指標(biāo)中,屬于考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟效益的指標(biāo)是()。

  A.物業(yè)增值率B.房屋完好率

  C.成本(費用)降低率D.重大事故發(fā)生率

  38.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營公司訂立有關(guān)物業(yè)管理活動的合同屬于()服務(wù)合同。

  A.物業(yè)B.特殊

  C.專項D.前期

  39.住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與()簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。

  A.業(yè)主B.居民委員會

  C.業(yè)主委員會D.物業(yè)建設(shè)單位

  40.關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的說法,錯誤的是()。

  A.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期不能約定

  B.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

  C.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

  D.前期物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同

  41.在物業(yè)財產(chǎn)的火災(zāi)保險中,采用的保險形式一般是()醫(yī)保險。

  A.定值B.不定值

  C.保證D.法定

  42.討論確定投標(biāo)項目管理總體思路,這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)()階段的工作內(nèi)容。

  A.前期準(zhǔn)備B.標(biāo)書準(zhǔn)備

  C.答辨D.總結(jié)

  43.承保各種團體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動,以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失的經(jīng)濟賠償責(zé)任的險種是()保險。

  A.雇主責(zé)任B.公眾責(zé)任

  C.財產(chǎn)D.人身

  44.下列選項中,與保險合同發(fā)生間接關(guān)系的是()。

  A.保險人B.投保人

  C.被保險人D.保險經(jīng)紀(jì)人

  45.下列決策中,不屬于財務(wù)管理基本內(nèi)容的是()決策。

  A.籌資B.投資

  C.經(jīng)營D.利潤分配

  46.物業(yè)管理績效評價中,凈資產(chǎn)收益率的計算公式是()。

  A.凈資產(chǎn)收益率=(凈利潤/平均凈資產(chǎn))×100%

  B.凈資產(chǎn)收益率=(凈利潤/凈資產(chǎn)總額)×100%

  C.凈資產(chǎn)收益率=(息前稅前利潤/平均資產(chǎn)總額)×100%

  D.凈資產(chǎn)收益率=(主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額)×100%

  47.寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)包括經(jīng)營,管理和()等三方面內(nèi)容。

  A.維護B.服務(wù)

  C.效益D.安全

  48.寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)目標(biāo)是()化。

  A.物業(yè)資產(chǎn)升值率B.收益部分使用率

  C.物業(yè)所有與使用人滿意率D.物業(yè)資產(chǎn)保值率

  49.普通租售型商務(wù)寫字樓整體有效使用率等于()面積的合計除以總建筑面積(停車場除外)。

  A.使用B.專用部分

  C.共用部分D.單位

  50.制定租金收取辦法的目的是盡量減少()帶來損失。

  A.由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主

  B.由于空置或免租期長而給業(yè)主

  C.由于空置或免租期長而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)

  D.由于遲付或拖欠租金而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)

  51.確定寫字樓能否滿足某一特定租戶的面積需求,考慮的因素包括可能的面積組合,該租戶面積的擴展以及該租戶()。

  A.承租期限B.經(jīng)營實力

  C.現(xiàn)在的辦公面積D.經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

  52.寫字樓的可出租面積是()加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

  A.出租單元內(nèi)使用面積B.出租單元內(nèi)建筑面積

  C.建筑面積D.使用面積

  53.在確定寫字樓租金時,最低租金水平應(yīng)是能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、()和空置損失的租金。

  A.建造費用B.人工費用

  C.經(jīng)營費用D.廣告費用

  54.下列指標(biāo)中,不屬于寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價指標(biāo)的是()。

  A.物業(yè)經(jīng)濟指標(biāo)B.服務(wù)滿意度

  C.物業(yè)品牌化D.市場占有率

  55.零售商業(yè)物業(yè)中,每個承租戶經(jīng)營的成功,需要依賴其他承租戶的成功,這體現(xiàn)了()關(guān)系。

  A.對立B.包含

  C.共生D.競爭

  56.從管理層面看,零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容是()

  A.物業(yè)設(shè)施的維護B.策略與運行管理

  C.現(xiàn)場管理D.環(huán)境管理

  57.現(xiàn)場管理是在零售商業(yè)物業(yè)建成投入運營之后提供的日常管理和服務(wù)。不包括()服務(wù)工作內(nèi)容。

  A.清潔衛(wèi)生B.安全保衛(wèi)

  C.選址咨詢D.公共空間的維護

  58.某租戶的基礎(chǔ)租金為10萬元/月,其與業(yè)主約定每月200萬元的營業(yè)額為自然平衡點,以營業(yè)的5%作為百分比租金,F(xiàn)租戶本月營業(yè)額為200萬元,其該月份應(yīng)繳租金()萬元。

  A.9B.10

  C.11D.20

  59.對企業(yè)而言,物業(yè)資產(chǎn)的價值主要應(yīng)體現(xiàn)在對()的貢獻。

  A.投資價值B.主營業(yè)務(wù)

  C.賬面價值D.歷史成本

  60.下列資產(chǎn)處置方式中,不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的方式是()。

  A.重組B.以資抵貸

  C.債轉(zhuǎn)股D.贈予

  二、多項選擇題(共20題,每題2分,每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分:少選,所選的每個選項得0.5分)

  61.收益性物業(yè)經(jīng)營管理的支出包括()。

  A.日常維修費用B.保險費

  C.營業(yè)稅D.所得稅

  E.財務(wù)費用

  62.在所有權(quán)不變情況下,寫字樓的類型包括()。

  A.企業(yè)自用寫字樓B.出租寫字樓

  C.自用出租復(fù)合型寫字樓D.出售寫字樓

  E.出租出售復(fù)合型寫字樓

  63.零售商業(yè)物業(yè)的分類,主要依據(jù)有()等方面。

  A.建筑規(guī)模B.建筑結(jié)構(gòu)

  C.經(jīng)營成本D.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

  E.經(jīng)營商品的特點

  64.下列房地產(chǎn)投資中,屬于房地產(chǎn)間接投資的有()。

  A.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資

  C.房地產(chǎn)開發(fā)投資D.購買住房抵押支付證券

  E.購買房地產(chǎn)投資信托基金

  65.現(xiàn)金流入通常包括()等。

  A.銷售收入B.出租收入

  C.運營費用D.還本付出

  E.稅金

  66.下列物業(yè)中,屬于收益性物業(yè)的有()。

  A.餐館B.自用倉庫

  C.商業(yè)停車場D.加油站

  E.出租用標(biāo)準(zhǔn)廠房

  67.關(guān)于物業(yè)管理計劃的說法,正確的是()。

  A.物業(yè)管理中短期計劃通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定的合同有效期為周期

  B.物業(yè)管理長期計劃通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限

  C.編制物業(yè)管理長期計劃時,應(yīng)進行物業(yè)全壽命周期的成本費用分析

  D.物業(yè)管理計劃由業(yè)主委員會編制

  E.物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃

  68.下列物業(yè)中,不適宜采用百分比租金的物業(yè)有()。

  A.住宅小區(qū)B.政府辦公樓

  C.零售商業(yè)D.大型購物中心

  E.工業(yè)廠房

  69.下列房屋中,不得用于出租的是()。

  A.權(quán)屬有爭議的

  B.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的

  C.共有房屋未取得共有人同意的

  D.已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的

  E.住宅小區(qū)中,業(yè)主未簽字同意《業(yè)主公約》的

  70.關(guān)于房屋租賃合同的說法,正確的是()。

  A.房屋租賃合同是單務(wù)合同B.房屋租賃合同是雙務(wù)合同

  C.房屋租賃合同是要式合同D.房屋租賃合同不是有效合同

  E.房屋租賃合同是繼續(xù)性合同

  71.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制,按時間不同,可以分有()。

  A.全程控制B.事先控制

  C.事中控制D.事后控制

  E.階段控制

  72.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進行固定資產(chǎn)折舊費估算時,各類固定資產(chǎn)包括()。

  A.交通工具B.通信設(shè)備

  C.辦公設(shè)備D.物業(yè)管理用房

  E.工程維修設(shè)備

  73.物業(yè)經(jīng)營管理中,成本控制應(yīng)遵循的原則有()原則。

  A.收入化B.全面控制

  C.講究經(jīng)濟效益D.權(quán)費利相結(jié)合

  E.例外管理

  74.風(fēng)險管理的整個過程包括()。

  A.風(fēng)險識別B.風(fēng)險評估

  C.風(fēng)險控制D.風(fēng)險調(diào)整

  E.風(fēng)險補償

  75.物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點包括()。

  A.“宜粗不宜細”的原則B.不應(yīng)有無償無期限的承諾

  C.實事求是留有余地D.“宜細不宜粗”的原則

  E.明確界定違約責(zé)任與處理方式

  76.物業(yè)管理績效評價中社會評價的主體包括()。

  A.政府B.咨詢機構(gòu)

  C.新聞媒體D.業(yè)主

  E.本企業(yè)員工

  77.業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇寫字樓租戶,考慮的主要準(zhǔn)則有()。

  A.潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型

  B.財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力

  C.企業(yè)租戶的股權(quán)結(jié)構(gòu)

  D.所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

  E.潛在租戶的聲譽

  78.寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營績效的主要指標(biāo)有()。

  A.租金價格水平B.出租經(jīng)營成本

  C.凈租金收入占毛租金收入的比例D.銷售價格

  E.租戶的規(guī)模

  79.在零售商業(yè)物業(yè)的租賃中,凈租的形式有()。

  A.租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項

  B.租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費

  C.所有的經(jīng)營費用都由租戶直接支付,而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費用

  D.租戶僅按比例分?jǐn)倶I(yè)主的所有稅項

  E.租戶不分?jǐn)偠愘M

  80.可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理要求垃圾處理必須遵循的原則有()。

  A.無害化B.簡單化

  C.資源化D.減量化

  E.有償化