設(shè)有租賃權(quán)或地役權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用
1.設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用
(1)估價特點：因估價對象帶有租約，租期內(nèi)估價參數(shù)取值依據(jù)租約，其他同一般常見的土地使用權(quán)價格評估。
(2)價格影響因素：除了針對土地用途應(yīng)考慮到政策因素，區(qū)域因素、個別因素外，還應(yīng)注意租賃契約中的內(nèi)容、約定的條件、租期和剩余租期、租金調(diào)整的約定等因素。
(3)估價技術(shù)思路：先評估不考慮租賃權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價格，再作減價修正。
(4)估價方法應(yīng)用
采用收益還原法估價時，在租賃期限內(nèi)的土地收益依合同租金計算，超出租賃期限的土地收益，按土地剩余使用年限內(nèi)利用方式下的未來土地收益確定;采用市場比較法時，需要考慮各比較實例與待估宗地間因租賃期限不同所帶來的影響。
2.設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用
先評估不考慮地役權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價格，再作地價修正。
地役權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用
1.估價特點
地役權(quán)是為自己土地使用方便而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通過權(quán)、通行權(quán)等。一般在地役權(quán)設(shè)定、轉(zhuǎn)讓、收回、征收及調(diào)整地役權(quán)租金時需要進行地役權(quán)估價。
2.價格影響因素
針對土地用途應(yīng)考慮區(qū)域因素和個別因素，另外還要考慮地役權(quán)的設(shè)定內(nèi)容、支付方式、約定的期限和剩余期限等因素。
3.估價技術(shù)思路
根據(jù)設(shè)定的地役權(quán)對土地利用的影響程度來評估地役權(quán)價格。
4.估價方法應(yīng)用
采用市場比較法時，可比實例應(yīng)選用同一區(qū)域或相鄰地區(qū)類似地役權(quán)轉(zhuǎn)讓成交實例，再根據(jù)市場比較法程序，進行相應(yīng)的修正。采用收益還原法，地役權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個百分點左右。
承租土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用
1.估價特點
承租土地使用權(quán)是國家將國有土地使用權(quán)出租給使用者而設(shè)定的，出租主體是國家。承租土地使用權(quán)價格評估，是在承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓時，對剩余年期的承租權(quán)進行估價。估價應(yīng)遵循替代原則、預(yù)期收益原則、供需原則、使用原則等。
2.價格影響因素
關(guān)于土地用途主要考慮政策因素、區(qū)域因素和個別因素，另外還應(yīng)特別關(guān)注承租合同中的內(nèi)容、約定的條件、特別的規(guī)定、已出租的時間和剩余期限等因素，這些內(nèi)容將限制承租土地使用權(quán)權(quán)益的實現(xiàn)。
3.估價技術(shù)思路
(1)收集可比市場交易案例，利用市場比較法原理，通過對影響承租土地使用權(quán)價格的主要因素進行比較、修正，得到估價結(jié)果。
(2)通過市場比較法求得與承租土地使用權(quán)同一供需圈內(nèi)的類似土地使用權(quán)市場租金，
其與合同租金的差額即承租期間每年獲得的承租土地使用權(quán)純收益，再利用收益還原法，將純租金還原為估價期日的承租土地使用權(quán)價格。
4.估價方法應(yīng)用
可采用市場比較法和收益還原法。單純采用市場比較法評估承租土地使用權(quán)價格時，采用的可比實例應(yīng)是承租土地使用權(quán)的成交實例，并通過交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正后確定的價格;運用收益還原法評估時，由于承租土地使用權(quán)投資風(fēng)險高于出讓土地使用權(quán)，所以承租土地使用權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個百分點左右。
交通運輸用地估價
(一)交通運輸用地特點
除交通站場外，交通運輸用地多呈線狀分布，因線路漫長，跨越多個地理區(qū)域，土地利用條件復(fù)雜。
(二)交通運輸用地主要價格影響因素
所在地經(jīng)濟發(fā)展水平，交通運輸工具通行流量、類型、停駐數(shù)量和時間，地貌、土質(zhì)、氣候等自然條件等。
(三)交通運輸用地估價思路
作為與地區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展配套利用的基礎(chǔ)設(shè)施用地，宜從成本核算的角度來考慮其價格，一般宜選用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。有經(jīng)營收益的路段、碼頭、站場等可根據(jù)具體情況選用市場比較法、收益法。
(四)交通運輸用地估價方法的選擇與應(yīng)用
(1)位于城鎮(zhèn)中心的交通運輸站場用地，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，參照同區(qū)域相近用途的可比交易案例或基準(zhǔn)地價進行評估，并進行年限和用途修正;位于城鎮(zhèn)中心外圍或邊遠的交通運輸站場用地，宜優(yōu)先選用成本逼近法，其次可參照當(dāng)?shù)叵嘟猛咀钅┮患壔鶞?zhǔn)地價進行評估，并進行開發(fā)程度和年限、用途等修正。
(2)港口、碼頭用地通常通過特許經(jīng)營權(quán)獲取收益，具有一定的壟斷性，適宜選用收益還原法評估;在同一區(qū)域同一類型用地有正常交易案例的，也可采用市場比較法評估。
(3)其他交通運輸用地的經(jīng)營收益體現(xiàn)的是整體收益，很難將其分攤到某一宗土地上，故不適宜采用收益還原法。
