第一部分 計算題
(共3題，各題分別為30、30、40分，共100分。答題要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果;需按公式計算的，要求列出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)。地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。請在每題下方空白處答題)
一、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。
2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要迸行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi) (含稅費(fèi))平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。
二、企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬平方米綜合大樓和2萬平方米公寓，預(yù)計2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投人后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元/平方米，公寓售價為4500元/平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第1年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5.5%，開發(fā)利潤為總售價的15%，銷售稅費(fèi)為售價的5.5%。根據(jù)以上條件，試計算:
(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格;
(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)商乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價的90%給甲作為地價的補(bǔ)償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。
三、某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議，租期20年，實際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。
經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下:
(1)B宗地:占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，共花費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費(fèi)用和達(dá)到七通一平的土地開發(fā)費(fèi)用分別上漲了20%和30%。
(2)C宗地:占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。
(3)D宗地:占地3.5公頃，于2002年9月以國家作價入股方式取得，40年期、"七通一平"條件下作價425元/平方米。
B、C、D三宗地與A宗地之間除開發(fā)程度等差別外，其他因素的差別如下表。
2010年
表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。
根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費(fèi)分季度投人，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投人;設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1.5%，需按季度按復(fù)利計算利息;土地開發(fā)的投資回報率為10%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%
相對A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因開發(fā)程度不同而有差異:達(dá)到七通一平時地價比五通一平高100元/平方米，達(dá)到五通一平時地價比三通一平高60元/平方米。
根據(jù)以上條件，試回答以下問題:
(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地A于2002年9月1日的土地價格;
(2)測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金;
(3)測算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價格。
第二部分 案例分析
(共1題，60分。本題包括一個地價評估與土地資產(chǎn)管理的實例，請認(rèn)真閱讀理解， 并根據(jù)給定條件，綜合分析后回答有關(guān)問題。請在題目下方空白處答題)
四、某城市擬對市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000 平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地巳閑置5年。
上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M(jìn)行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0~3.5。請根據(jù)以上情況，回答下列問題:
1.市土地收購儲備中心在對宗地A進(jìn)行收購補(bǔ)償時，有人認(rèn)為只應(yīng)對房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;
2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問:如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地價格進(jìn)行評估，請簡述評估思路;
3.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時，應(yīng)對公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請問:如何確定補(bǔ)償價格?
4.根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應(yīng)如何處置，并說明法律依據(jù);
5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簿述不同出讓方式的基本特點(diǎn);
6.市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機(jī)構(gòu)對該宗地的價鉻送行評估，請問:
(1)該土地估價機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序迸行評估;
(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評估，為此應(yīng)收集哪些資料。
第三部分 土地估價
一、估價原則
(略)
二、估價方法與估價過程
根據(jù) 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進(jìn)行評估。具體評估過程如下:
(一)成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價格的估價方法。其基本計算公式為：
土地價格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤)×土地增值收益
1.土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)
根據(jù) 《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗 (含林木)補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi);稅費(fèi)主要有耕地占用稅、土地管理費(fèi)等。
(1)征地費(fèi):通過調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費(fèi)一般在2.0~3.0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費(fèi)為2.5萬元/畝，即37.5元/平方米。
(2)有關(guān)稅費(fèi):由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅4.5元/平方米、耕地開墾費(fèi)8元/平方米和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)7元/平方米，合計稅費(fèi)為19.5元/平方米。
(3) 土地管理費(fèi):根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費(fèi)有關(guān)規(guī)定:土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的3%征收，則為1.1元/平方米。
上述三項合計，土地取得費(fèi)為58.1元/平方米。
2.土地開發(fā)費(fèi)
此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外 "三通"(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。
通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域 "三通一平"的平均開發(fā)費(fèi)用大致在40~60元/平方米之間，根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費(fèi)用為50元/平方米。
3.投資利息
根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期按1年計，設(shè)定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85%計，則
投資利息=(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×開發(fā)周期×5.85%
=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/平方米)
4.投資利潤
調(diào)查近期B縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及××企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設(shè)定年投資利潤率為12%，則:
投資利潤=(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息)×開發(fā)周期×12%
=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/平方米)
5.計算土地增值收益 (土地所有權(quán)收益)
根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。
故土地增值收益=(征地費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利潤)×10%
=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/平方米)
6.計算待估宗地的土地使用權(quán)價格
待估宗地的土地使用權(quán)價格=58.1+50+6.32+13.7+36•5
=164.6(元/平方米)
(二)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準(zhǔn)地價，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開發(fā)程度等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù) 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及 《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》，采用基準(zhǔn)地價測算宗地地價的公式如下:
宗地地價=待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價×A1×A2×A3×A4×A5
A1——區(qū)域條件修正系數(shù)
A2——容積率修正系數(shù)
A3——土地使用權(quán)年期修正系數(shù)
A4——基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)
A5——期日修正系數(shù)
采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下:
1.確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價
經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為150元/平方米。
2.確定區(qū)域條件修正系數(shù) (A1)
經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1.0553。
3.確定容積率修正系數(shù) (A2)
待估宗地面積為2200.8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表 (表3-1)，待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16。
4.確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù) (A3)
待估宗地是W企業(yè)于1996年5月1日以出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40年， 至評估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式:
A3二[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]
=0.948017/0.995426=0.95237
5.確定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù) (A4)
根據(jù)比次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度，參照《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》中基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)為1.17。
6.期日修正系數(shù)
《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》是1996年5月經(jīng)A省國土管理局審核驗收后開始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料，經(jīng)分析測算，地價上漲了5%，故取期日修正系數(shù)A5=1.05。
7.確定待估宗地的土地價格
根據(jù)公式:
宗地地價=基準(zhǔn)地價×A1×A2×A3×A4×A5
=15O×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/平方米)
三、地價的確定
1.地價的確定
對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，其評估結(jié)果分別為:
成本逼近法: 164.6元/平方米
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法: 185.2元/平方米
綜合分析兩種方法評估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以兩種方法求得結(jié)果
的加權(quán)平均值來確定最終結(jié)果:
待估宗地的土地價格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6(元/平方米)
2.估價結(jié)果
待估宗地土地面積：22 00.8平方米
單位面積地價：162.6元/平方米
總地價：35.785萬元
第四部分 附件
1.委托估價函
2.待估宗地區(qū)域位置圖
3.委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
4.估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
5.土地估價師證書復(fù)印件
