房地產(chǎn)項目評估試題
課程代碼：00972
請考生按規(guī)定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。
選擇題部分
注意事項：
1. 答題前，考生務(wù)必將自己的考試課程名稱、姓名、準考證號用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規(guī)定的位置上。
2. 每小題選出答案后，用2B鉛筆把答題紙上對應(yīng)題目的答案標號涂黑。如需改動，用橡皮擦干凈后，再選涂其他答案標號。不能答在試題卷上。
一、單項選擇題(本大題共19小題，每小題2分，共38分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。
1.港澳地區(qū)對房地產(chǎn)的專門用語是
A.不動產(chǎn)
B.動產(chǎn)
C.房產(chǎn)
D.物業(yè)
2.政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強行取得單位和個人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意圖，但要給予補償，這種政府對房地產(chǎn)限制的特權(quán)被稱為
A.警察權(quán)
B.征用權(quán)
C.征稅權(quán)
D.充公權(quán)
3.下列屬于非收益性房地產(chǎn)的是
A.商務(wù)辦公樓
B.加油站
C.農(nóng)地
D.政府辦公樓
4.從理論上說，一個良好的評估價格______市場價格，______理論價格。
A.大于 小于
B.大于 大于
C.小于 大于
D.等于 等于
5.積算價格是指采用______評估出的房地產(chǎn)試算價格。
A.市場比較法
B.假設(shè)開發(fā)法
C.成本法
D.收益法
6.______要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
A.房地結(jié)合原則
B.替代原則
C.估價時點原則
D.合法原則
7.一般來說，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的日期______。在同樣條件下，估價時點越具體，要求估價的精度______，估價的難度也______。
A.詳細 越高 越大
B.詳細 越差 越小
C.粗略 越高 越小
D.粗略 越差 越大
8.完成并向委托人出具估價報告后，估價人員應(yīng)及時對涉及該估價項目的資料進行整理、歸檔，妥善保管。估價資料的保存時間一般應(yīng)在
A.1～3個月
B.6個月～1年
C.2年～5年
D.15年或15年以上
9.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方4650元／平方米，買賣中涉及的稅費均由買方來負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為
A.4883元／平方米
B.4895元／平方米
C.4976元／平方米
D.5000元／平方米
10.評估某宗房地產(chǎn)2010年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格6000元／平方米，成交日期2009年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格2009年3月末至2010年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2010年2月末至2010年9月末平均每月比上月上漲2%。對該可比實例進行交易日期修正，修正到2010年9月末的價格為
A.6539元／平方米
B.7200元／平方米
C.7316元／平方米
D.7432元／平方米
11.從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是
A.生產(chǎn)費用價值論
B.邊際成本原理
C.納什均衡理論
D.替代原理
12.重新購建價格是______，即是______。
A.個別企業(yè)或個人的實際耗費 客觀成本
B.社會一般的公平耗費 實際成本
C.個別企業(yè)或個人的實際耗費 實際成本
D.社會一般的公平耗費 客觀成本
13.建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入______運營費用的持續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟壽命______其自然壽命。
A.小于 長于
B.大于 長于
C.小于 短于
D.大于 短于
14.建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按______計算折舊。
A.土地使用權(quán)的剩余年限
B.建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)
C.建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限
D.建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)減去土地使用權(quán)的剩余年限
15.房屋的完損等級對應(yīng)著成新率，______的成新率為五、四成。
A.基本完好房
B.一般損壞房
C.嚴重損壞房
D.危險房
16.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。該宗房地產(chǎn)的收益價格為
A.160萬元
B.180萬元
C.200萬元
D.360萬元
17.資本化率（capitalization rate）是將房地產(chǎn)的______轉(zhuǎn)換成價值的比率。
A.潛在毛收入
B.有效毛收入
C.運營費用
D.凈收益
18.根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的基本原理，假設(shè)開發(fā)法的基本公式為：
待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝
A.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值-開發(fā)成本-管理費用
B.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息
C.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤
D.待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費
19.路線價估價法的基本理論依據(jù)是
A.替代原理
B.級差地租原理
C.價值修正原理
D.預(yù)期原理
二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。
20．房地產(chǎn)可視為______、______和______三者的結(jié)合。
A.實物
B.交通
C.權(quán)益
D.區(qū)位
E.四至
21．正常成交價格形成的條件
A.公開市場
B.交易對象具備市場性
C.交易雙方都具有完全信息
D.交易雙方的交易不受任何壓力，完全出于自愿
E.理性的經(jīng)濟行為
22．收集估價資料，其來源主要有
A.委托估價方以及有關(guān)當事人
B.實地勘察
C.政府有關(guān)部門
D.房地產(chǎn)交易市場及有關(guān)中介機構(gòu)
E.專業(yè)性刊物
23．與估價對象類似的房地產(chǎn)具體是指
A.與估價對象房地產(chǎn)的交易日期應(yīng)相同
B.與估價對象房地產(chǎn)所處位置應(yīng)相同
C.與估價對象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同
D.與估價對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同
E.與估價對象房地產(chǎn)所處地段應(yīng)相同
24．以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，房地產(chǎn)重新購建價格一般由哪些部分構(gòu)成？
A.土地取得費用
B.開發(fā)成本
C.管理費用
D.銷售稅費
E.投資利息及開發(fā)利潤
25．在房地產(chǎn)估價中應(yīng)用廣泛的三種資本化率是
A.土地資本化率
B.綜合資本化率
C.租金資本化率
D.建筑物資本化率
E.運營收入資本化率
26．對估價人員和估價機構(gòu)職業(yè)道德的要求包括
A.不得作任何虛偽的估價，應(yīng)做到公正、客觀、誠實
B.應(yīng)保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價業(yè)務(wù)
C.應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄露給他人
D.不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章
E.若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某房地產(chǎn)進行估價時，不應(yīng)接受該項估價委托
非選擇題部分
注意事項：
用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。
三、簡答題（本大題共4小題，第27、29、30小題各5分，第28小題7分，共22分）
27.房地產(chǎn)價格的特征主要有哪些方面？
28.市場比較法的操作步驟是什么？
29．在房地產(chǎn)估價實踐中，主要運用哪些方法確定資本化率？
30．假設(shè)開發(fā)法適用于哪些房地產(chǎn)的估價？
四、計算題（本大題共2小題，每小題5分，共10分）
31．有一建筑物，建筑總面積為1000m2，已使用8年，重置價為1800元/m2，耐用年限為40年，殘值率為5%。試用直線折舊法計算其年折舊額，折舊總額，并估計其現(xiàn)值。
32．一前后兩面臨街、總深度為30米的矩形土地，其前街路線價（土地單價）為
8000元/平方米，后街路線價（土地單價）為4000元/平方米。如果按重疊價值估價法，其前后街影響深度分別為多少？
五、案例綜合題（本大題16分）
33.某商店的土地使用年限為40年，從2007年12月1日起計。該商店共有兩層，每層有出租面積為500平方米。一層于2008年12月1日租出，租期為6年，可出租面積的月租金為250元／平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為280元／平方米和150元／平方米，運營費用率為30％。該類房地產(chǎn)的資本化率為10％。試估算該商場2011年12月1日帶租約出售時的正常價格。
