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第一部分　《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的學(xué)習(xí)方法

在歷屆的全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試中，很多考生都感覺(jué)到《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》這門(mén)課程都不知道如何復(fù)習(xí)，總感到有勁使不上，因?yàn)榻滩囊槐楸槿タ矗�也感到收獲不大，好像還是無(wú)法滿足考試的要求，一想到這門(mén)課程的考試心理就有些緊張，結(jié)果考試成績(jī)也不理想，從而很多考生就因?yàn)檫@門(mén)課的考試，數(shù)次與房地產(chǎn)估價(jià)師失之交臂。

編者認(rèn)為《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》這門(mén)課程的考試雖然較其他幾門(mén)課程的考試要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么難，只要掌握了科學(xué)的學(xué)習(xí)方法，了解了考試的基本要求，你就會(huì)知道如何復(fù)習(xí)，就會(huì)感到勁有地方使，就會(huì)感到心里踏實(shí)，從而順利通過(guò)這門(mén)課程的考試。下面編者就這門(mén)課程的學(xué)習(xí)方法談一些自己的看法。

（1）、要對(duì)前面幾門(mén)課程特別是《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》和《房地產(chǎn)基本制度與政策》的有關(guān)內(nèi)容按照估價(jià)實(shí)踐的要求進(jìn)行更深一個(gè)層次的理解，具體來(lái)說(shuō)是想像如何把握估價(jià)的理論、方法、有關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)用到估價(jià)實(shí)踐中去。很多考生，單獨(dú)考估價(jià)的理論、方法或法律法規(guī)一點(diǎn)問(wèn)題沒(méi)有，但當(dāng)考這些知識(shí)在實(shí)踐中的應(yīng)用時(shí)就考不出來(lái)。例如：96年本門(mén)課程中問(wèn)答題的第2題，其實(shí)就是考“高佳使用的估價(jià)原則”的運(yùn)用，但很多考生都是考后經(jīng)人點(diǎn)拔之后才豁然開(kāi)朗。之所以會(huì)這樣是因?yàn)楹芏嗫忌�的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)歷非常有限，甚至從來(lái)沒(méi)有從事過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)工作。筆者認(rèn)為解決此矛盾的辦法是：每看到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)的理論、或方法、或法律法規(guī)的規(guī)定，就想像如果自己是個(gè)出題人將如何從實(shí)踐的角度出一個(gè)題目來(lái)考住一般水平的考生。如果你能做到這一點(diǎn)，你就會(huì)感到前面有關(guān)課程所學(xué)的理論、方法和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定不再是枯燥無(wú)味的內(nèi)容，而會(huì)感到它們是非常有用的知識(shí)；也會(huì)感到自己前面所學(xué)的理論、方法和有關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定到這門(mén)課程時(shí)就能深入進(jìn)去理解，從而更上一個(gè)臺(tái)階！也許還有不少考生認(rèn)為：自己沒(méi)有從事過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐工作，前面學(xué)過(guò)的知識(shí)又那么多，到底哪些知識(shí)是密切結(jié)合實(shí)踐，從而可能在這門(mén)課程考試呢？筆者認(rèn)為，這確實(shí)是很多考的實(shí)際情況。鑒于此，在本資料的第三部分精心編寫(xiě)了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的考點(diǎn)分析與詳解，相信對(duì)廣大考生會(huì)有不小的幫助。

（2）、要進(jìn)行概括和總結(jié)。如在指錯(cuò)題中各種方法運(yùn)用上一般會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤、哪些錯(cuò)誤是較簡(jiǎn)單的、容易發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，哪些錯(cuò)誤是深層次的、不易發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，各種估價(jià)目的的報(bào)告一般通常會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤，估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作上通常會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤；哪些錯(cuò)誤是已經(jīng)在歷年考試中考過(guò)的錯(cuò)誤，哪些錯(cuò)誤是還沒(méi)有考試過(guò)的錯(cuò)誤；哪些錯(cuò)誤是歷年的考試基本上都會(huì)考的錯(cuò)誤，這樣在指錯(cuò)題的考試中就能做到有的放矢地尋找錯(cuò)誤，提高答卷的速度。又如：各種估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的技術(shù)路線，亦即它們的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程上的一些特殊性。再如：各種方法的運(yùn)用必需具備的資料和數(shù)據(jù)，各種情況的估價(jià)需要搜集哪些特殊的資料；關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的法律規(guī)定重要有哪些；估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象的狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況通常如何統(tǒng)一起來(lái)，它們與價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程以及與估價(jià)技術(shù)路線通常會(huì)有什么內(nèi)在聯(lián)系；各種估價(jià)原則在估價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用主要有哪些方面；各種類(lèi)型的題目通常會(huì)考哪些知識(shí)點(diǎn)等。

（3）、要適應(yīng)記憶。很多考生認(rèn)為：《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》是開(kāi)卷考試，因而不需要記憶。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是不完全正確的。試想“空空”的大腦如何能在有限的考試時(shí)間內(nèi)通過(guò)查閱資料而通過(guò)考試呢？因此復(fù)習(xí)時(shí)，一定要在理解的基礎(chǔ)上適應(yīng)記憶，特別是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的一些內(nèi)容，這在指錯(cuò)題考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價(jià)目的就能想起它通常會(huì)出現(xiàn)哪些錯(cuò)誤，通常會(huì)出現(xiàn)在什么地方，做到“胸有成竹”，這樣才能在考試中快速、準(zhǔn)確地找出錯(cuò)誤，提高考試的速度和準(zhǔn)確率，并為后面改錯(cuò)題的考試節(jié)省出寶貴的時(shí)間。

順便一提的是：很多考生認(rèn)為《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》與前面幾門(mén)課程，特別是與《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》有不少不一致的地方，考試怎么辦，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的答案非常簡(jiǎn)單：本門(mén)課程的考試以本門(mén)課程的教材和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為準(zhǔn)。

第二部分　《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的考試方法

前面我們談了復(fù)習(xí)的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失敗的主要原因并不是沒(méi)有復(fù)習(xí)好，而主要是考試方法不對(duì)。考試有方法嗎？回答是肯定的，下面筆者就這方面談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

一、問(wèn)答題與選擇題的答卷方法

1、首先要摸清出題者的意圖。每個(gè)出題者在出一道題目時(shí)，他都會(huì)有一番用意，即該道題是考考生什么方面的知識(shí)，估計(jì)一般的考生會(huì)怎樣思考該問(wèn)題，從而設(shè)置一些“陷阱”或“機(jī)關(guān)”，讓一般的考生答題偏離方向或答不出來(lái)，從而拉開(kāi)考生在考分上的差距。以99年試題中的選擇題的第2題的第2問(wèn)為例，很多考生都選擇了B或D，即認(rèn)為該寫(xiě)字樓在正常情況下可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為4000萬(wàn)元或4010萬(wàn)元。選4010萬(wàn)元的考生是認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)是4000萬(wàn)元，又花了10萬(wàn)元涂飾了本公司的標(biāo)志，期間寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格未發(fā)生任何變化，因而是4010萬(wàn)元；選4000萬(wàn)元的考生是認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)花了4000萬(wàn)元，原先花了10萬(wàn)元涂飾的本公司的標(biāo)志，對(duì)于后來(lái)的購(gòu)買(mǎi)者無(wú)效，因而是4000萬(wàn)元。其實(shí)出題者是在考考生花了10萬(wàn)元涂飾的本公司的標(biāo)志，對(duì)后來(lái)的購(gòu)買(mǎi)者不僅無(wú)偷越，而且需要花錢(qián)請(qǐng)人把本公司的標(biāo)志去掉，從而可能實(shí)現(xiàn)的售價(jià)為P∠4000萬(wàn)元。這其實(shí)相當(dāng)于考了考生的假設(shè)開(kāi)發(fā)法的知識(shí)。再如99年試題問(wèn)答題的第1題，作者的意圖是考我們估價(jià)原則中的合法原則和房地產(chǎn)估價(jià)程序中“明確估價(jià)”的具體內(nèi)容。根據(jù)“規(guī)范”就知道是權(quán)屬狀況和實(shí)體狀況，按照土地、建筑兩方面分開(kāi)就是：土地權(quán)屬狀況、房屋權(quán)屬狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況，因此考生只要知道了出題者的基本用意，起碼能夠拿到8分。關(guān)于這一點(diǎn)，只要考生稍微分析一下歷年的試題，定會(huì)得出與筆者相同的觀點(diǎn)。