第八章 收益法及其運(yùn)用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)收益法概述

　　一、收益法的含義

　　二、收益法的理論依據(jù)

　　三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件

　�。ㄒ唬┦找娣ㄟm用的估價(jià)對(duì)象

　�。ǘ�）收益法估價(jià)需要具備的條件

　　四、收益法估價(jià)的操作步驟

　　第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式

　　一、報(bào)酬資本化法最一般的公式

　　二、凈收益每年不變的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　�。ǘ�）收益期限為無限年的公式

　　（三）凈收益每年不變的公式的作用

　　1．直接用于測(cè)算價(jià)格

　　2．用于不同期限價(jià)格之間的換算

　　3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低

　　4．用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

　　三、凈收益在前若干年有變化的公式

　　1．一）收益期限為有限年的公式

　�。ǘ�）收益期限為無限年的公式

　　四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

　�。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓�式

　�。ǘ�）收益期限為無限年的公式

　　五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

　　六、凈收益按一定比率遞增的公式

　�。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓�式

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　七、凈收益按一定比率遞減的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　�。ǘ�）收益期限為無限年的公式

　　八、預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式

　　第三節(jié)凈收益的求取

　　一、凈收益測(cè)算的基本原理

　�。ㄒ唬┗�于租賃收入測(cè)算凈收益的基本原理

　　（二）基于營業(yè)收入測(cè)算凈收益的基本原理

　　二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

　　（一）出租的房地產(chǎn)凈收益的求取

　�。ǘ�）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取

　�。ㄈ�）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　（四）混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　三、求取凈收益應(yīng)注意的問題

　　（一）有形收益和無形收益

　�。ǘ�）實(shí)際收益和客觀收益

　　（三）樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)

　　四、收益期限和凈收益流模式的確定

　　（一）收益期限的確定

　�。ǘ�）凈收益流模式的確定

　　第四節(jié)報(bào)酬率的求取

　　一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

　　二、報(bào)酬率的求取方法

　　（一）累加法

　�。ǘ�）市場(chǎng)提取法

　�。ㄈ�）投資報(bào)酬率排序插入法

　　第五節(jié)直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　�。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的含義及基本公式

　�。ǘ�）幾種收益乘數(shù)法

　　1．毛租金乘數(shù)法

　　2．潛在毛收入乘數(shù)法

　　3．有效毛收入乘數(shù)法

　　4．凈收益乘數(shù)法

　　二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

　�。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　�。ǘ�）報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　第六節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

　　一、投資組合技術(shù)　建設(shè)工程教育網(wǎng)

　�。ㄒ唬┩恋嘏c建筑物的組合

　　（二）抵押貸款與自有資金的組合

　　二、剩余技術(shù)

　�。ㄒ唬┩恋厥Ｓ嗉夹g(shù)

　�。ǘ�）建筑物剩余技術(shù)

　�。ㄈ�）自有資金剩余技術(shù)

　�。ㄋ模┑盅嘿J款剩余技術(shù)

　　第七節(jié)收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉收益法的含義

　　2．熟悉收益法的理論依據(jù)

　　3．掌握收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件

　　4．熟悉收益法估價(jià)的操作步驟

　　5．掌握?qǐng)?bào)酬資本化法最一般的公式

　　6．掌握凈收益每年不變的公式

　　7．掌握凈收益在前若干年有變化的公式

　　8．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

　　9．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

　　10．掌握凈收益按一定比率遞增的公式

　　11．熟悉凈收益按一定比率遞減的公式

　　12．掌握預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式

　　13．掌握凈收益測(cè)算的基本原理

　　14．掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

　　15．熟悉求取凈收益應(yīng)注意的問題

　　16．熟悉收益期限和凈收益流模式的確定

　　17．熟悉報(bào)酬率的求取

　　18．熟悉直接資本化法概述

　　19．熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　20．掌握資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　21．了解直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

　　22．掌握投資組合和剩余技術(shù)