作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的載體，土地市場(chǎng)的交易情況與樓市溫度密切相關(guān)。日前，國(guó)土部在房地產(chǎn)用地管理調(diào)控新聞發(fā)布會(huì)上，以“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”、“控價(jià)格、防‘地王’”、“嚴(yán)監(jiān)管、促開(kāi)發(fā)”為基調(diào)，總結(jié)了去年的全國(guó)土地工作成果，指出2011年住房用地市場(chǎng)運(yùn)行保持了較為平穩(wěn)的狀況，并強(qiáng)調(diào)了2012年度的土地工作計(jì)劃。
2011年供地計(jì)劃落實(shí)率低
回顧去年，全國(guó)供地計(jì)劃落實(shí)不足七成，土地成交量環(huán)比漲幅下降，土地流拍率上漲，土地出讓金大幅減少，土地市場(chǎng)整體低迷。
多宗土地?zé)o人問(wèn)津
國(guó)土部分析，去年一方面是供地計(jì)劃編制過(guò)大，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)研判還有不科學(xué)、不合理的情況；另一方面，商品住房的供應(yīng)受市場(chǎng)需求的影響，去年上半年開(kāi)始是高價(jià)地，下半年隨著市場(chǎng)的變化出現(xiàn)了流拍流掛的現(xiàn)象，因而影響到土地供應(yīng)，也影響到了最終計(jì)劃的落實(shí)；此外，國(guó)有土地房屋征收和拆遷補(bǔ)償條例頒布實(shí)施以后，因征地工作進(jìn)展緩慢而對(duì)供地計(jì)劃的落實(shí)造成了一定影響。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，“京十五條”執(zhí)行一年以來(lái)，北京共計(jì)出讓250宗土地，土地出讓金為1054億元，同比上期減少32%。2011年以來(lái)，共計(jì)9宗掛牌出讓的住宅用地至今仍無(wú)人問(wèn)津，該9宗土地規(guī)劃建面達(dá)到174.8萬(wàn)平方米，按起始價(jià)計(jì)算總市值高達(dá)106.2億元。
“這一年以來(lái)，政府也集中推出過(guò)大量土地，土地供應(yīng)量相對(duì)充裕；但住宅交易低迷影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地積極性， 4宗土地招標(biāo)地塊流標(biāo)、9宗掛牌土地?zé)o人問(wèn)津，直接導(dǎo)致全市土地成交量下降，進(jìn)而使得政府土地收入明顯萎縮�！眰I(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮分析認(rèn)為。
多重舉措保障民生
雖然2011年成交的居住用地?cái)?shù)量有所減少，但是包含保障房用地的數(shù)量和占比均有小幅增加，政府推動(dòng)保障房用地力度明顯。以北京為例，2010年成交的82宗居住用地，其中有15塊是純、配建保障房地塊，占比為18%；2011年成交的59宗居住用地，其中有22塊是純、配建保障房地塊，占比為37%，大幅上漲了19個(gè)百分點(diǎn)。
種種跡象表明，“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”、“控價(jià)格、防‘地王’”、“嚴(yán)監(jiān)管、促開(kāi)發(fā)”等靈活多變的土地出讓制度在過(guò)去一年中發(fā)揮了不少作用。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)舉例稱，在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地出讓金往往占了較大的比例，“控地價(jià)、防地王”作為政府保障民生的體現(xiàn)，可以防止土地價(jià)格過(guò)高上漲，低價(jià)促成交，通過(guò)降低房企土地成本增加房?jī)r(jià)下調(diào)的空間，避免“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的現(xiàn)象。
2012年低迷趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)
今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)中預(yù)期的地塊熱尚未出現(xiàn)。以1月為例，20宗地塊均以底價(jià)成交，總成交金額21.92億元，環(huán)比大幅下跌83.69%，整體傳遞出冷清的訊號(hào)。
資金影響拿地?zé)崆?br> 2012年年初，開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題導(dǎo)致拿地積極性陷入低谷，土地市場(chǎng)依然面臨“流拍”尷尬，同比去年流拍率有大幅提升。記者了解到，當(dāng)前拿地積極的房企主要是資金鏈穩(wěn)健、銷售成績(jī)良好的大型房企，而其他大多數(shù)中小房企仍是資金回籠緩慢，采用現(xiàn)金為王、積極消化庫(kù)存、謹(jǐn)慎拿地的“過(guò)冬”政策。以近期典型實(shí)力房企拿地為例，2012年以來(lái)，中海拿下佛山和廣州共計(jì)3塊用地，綠地也拿下一塊位于贛州的居住用地。
據(jù)悉，2012年國(guó)土部將完善異常交易情況備案制度。季度地價(jià)漲幅超過(guò)10%的，城市國(guó)土資源主管部門須向當(dāng)?shù)卣笆〖?jí)國(guó)土資源主管部門匯報(bào)后報(bào)部備案；除招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地外，流標(biāo)、流拍的也須及時(shí)上報(bào)。同時(shí)推進(jìn)“限房?jī)r(jià)、限套型、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建”等有效的公開(kāi)出讓方式，鼓勵(lì)配建保障房的商品住宅用地成交。
土地量?jī)r(jià)引人關(guān)注
在土地供應(yīng)量方面，國(guó)土部指出，2012年不低于過(guò)去五年土地供應(yīng)量的平均值。根據(jù)國(guó)土局歷年公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年到2011年五年的平均土地供應(yīng)量為107673公頃。照此計(jì)算，2012年的土地供應(yīng)量應(yīng)不小于107673公頃。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)則對(duì)記者表示，今年調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)，房企資金壓力仍然存在，2012年土地實(shí)際供應(yīng)量或再次下降。
根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年1月全國(guó)130個(gè)城市的住宅土地平均溢價(jià)率為1.23%，已下滑至2008年1月以來(lái)的最低位，樓面價(jià)環(huán)比下降了27%。2月21日北京市財(cái)政局公布的數(shù)據(jù)則顯示，北京2012年土地收入預(yù)計(jì)為900億元，比去年減少了300億元，降幅約27%。土地收入的銳減直接導(dǎo)致2012年市級(jí)政府性基金預(yù)算收入大幅下降，降幅超過(guò)四成。
馮聯(lián)聯(lián)據(jù)此分析，2012年地價(jià)仍將維持低位，即使下半年有部分城市的樓市成交量回溫，但在政府加強(qiáng)對(duì)地價(jià)防控的前提上，地價(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則提醒，今年政府預(yù)算土地收入減少，政府在保證保障房用地量的同時(shí)，不再有土地財(cái)政收入方面的壓力，這意味著商品房供地可能會(huì)進(jìn)一步縮減；由于前期拆遷、材料費(fèi)用較高，當(dāng)前政府儲(chǔ)備(待推出)用地成本較高，即便是開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地積極性不高，土地出讓底價(jià)也不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的回落而大幅下調(diào)。他建議，有計(jì)劃在京拿地的企業(yè)結(jié)合自身情況量力而為。
近期底價(jià)成交案例
2月中旬，招商局地產(chǎn)(北京)有限公司和大連盈致企業(yè)管理有限公司競(jìng)買聯(lián)合體以37000萬(wàn)元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目A4和B4地塊二類居住用地地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，平均樓面價(jià)為12523元/平方米，成為今年成交的首宗樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)的地塊，摘得今年以來(lái)總價(jià)和樓面價(jià)雙高的桂冠。盡管該地塊價(jià)格甚至高于去年11月同區(qū)域出讓的同類型地塊，但仍難逃“底價(jià)出讓”的命運(yùn)。
北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)冷清主要原因是北京的調(diào)控政策執(zhí)行力度為最嚴(yán)，同時(shí)也與北京土地供應(yīng)中郊區(qū)化日漸明顯有很大關(guān)系。朝陽(yáng)來(lái)廣營(yíng)地塊雖說(shuō)是最近一年多來(lái)位置、配套等越的接近純住宅地塊，卻出人意料的并未出現(xiàn)房企扎堆的現(xiàn)象，此次依然以底價(jià)成交，可見(jiàn)目前樓市的冷清對(duì)于土地市場(chǎng)的影響。而房?jī)r(jià)下調(diào)的影響也將直接影響土地價(jià)格下調(diào)，預(yù)計(jì)后市接近底價(jià)成交依然會(huì)是土地市場(chǎng)的常態(tài)。據(jù)悉，今年成交的27塊地塊，包括其中8塊經(jīng)營(yíng)性地塊基本都是底價(jià)成交。
2011年供地計(jì)劃落實(shí)率低
回顧去年，全國(guó)供地計(jì)劃落實(shí)不足七成，土地成交量環(huán)比漲幅下降，土地流拍率上漲，土地出讓金大幅減少，土地市場(chǎng)整體低迷。
多宗土地?zé)o人問(wèn)津
國(guó)土部分析，去年一方面是供地計(jì)劃編制過(guò)大，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)研判還有不科學(xué)、不合理的情況；另一方面，商品住房的供應(yīng)受市場(chǎng)需求的影響，去年上半年開(kāi)始是高價(jià)地，下半年隨著市場(chǎng)的變化出現(xiàn)了流拍流掛的現(xiàn)象，因而影響到土地供應(yīng)，也影響到了最終計(jì)劃的落實(shí)；此外，國(guó)有土地房屋征收和拆遷補(bǔ)償條例頒布實(shí)施以后，因征地工作進(jìn)展緩慢而對(duì)供地計(jì)劃的落實(shí)造成了一定影響。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，“京十五條”執(zhí)行一年以來(lái)，北京共計(jì)出讓250宗土地，土地出讓金為1054億元，同比上期減少32%。2011年以來(lái)，共計(jì)9宗掛牌出讓的住宅用地至今仍無(wú)人問(wèn)津，該9宗土地規(guī)劃建面達(dá)到174.8萬(wàn)平方米，按起始價(jià)計(jì)算總市值高達(dá)106.2億元。
“這一年以來(lái)，政府也集中推出過(guò)大量土地，土地供應(yīng)量相對(duì)充裕；但住宅交易低迷影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地積極性， 4宗土地招標(biāo)地塊流標(biāo)、9宗掛牌土地?zé)o人問(wèn)津，直接導(dǎo)致全市土地成交量下降，進(jìn)而使得政府土地收入明顯萎縮�！眰I(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮分析認(rèn)為。
多重舉措保障民生
雖然2011年成交的居住用地?cái)?shù)量有所減少，但是包含保障房用地的數(shù)量和占比均有小幅增加，政府推動(dòng)保障房用地力度明顯。以北京為例，2010年成交的82宗居住用地，其中有15塊是純、配建保障房地塊，占比為18%；2011年成交的59宗居住用地，其中有22塊是純、配建保障房地塊，占比為37%，大幅上漲了19個(gè)百分點(diǎn)。
種種跡象表明，“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”、“控價(jià)格、防‘地王’”、“嚴(yán)監(jiān)管、促開(kāi)發(fā)”等靈活多變的土地出讓制度在過(guò)去一年中發(fā)揮了不少作用。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)舉例稱，在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地出讓金往往占了較大的比例，“控地價(jià)、防地王”作為政府保障民生的體現(xiàn)，可以防止土地價(jià)格過(guò)高上漲，低價(jià)促成交，通過(guò)降低房企土地成本增加房?jī)r(jià)下調(diào)的空間，避免“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的現(xiàn)象。
2012年低迷趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)
今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)中預(yù)期的地塊熱尚未出現(xiàn)。以1月為例，20宗地塊均以底價(jià)成交，總成交金額21.92億元，環(huán)比大幅下跌83.69%，整體傳遞出冷清的訊號(hào)。
資金影響拿地?zé)崆?br> 2012年年初，開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題導(dǎo)致拿地積極性陷入低谷，土地市場(chǎng)依然面臨“流拍”尷尬，同比去年流拍率有大幅提升。記者了解到，當(dāng)前拿地積極的房企主要是資金鏈穩(wěn)健、銷售成績(jī)良好的大型房企，而其他大多數(shù)中小房企仍是資金回籠緩慢，采用現(xiàn)金為王、積極消化庫(kù)存、謹(jǐn)慎拿地的“過(guò)冬”政策。以近期典型實(shí)力房企拿地為例，2012年以來(lái)，中海拿下佛山和廣州共計(jì)3塊用地，綠地也拿下一塊位于贛州的居住用地。
據(jù)悉，2012年國(guó)土部將完善異常交易情況備案制度。季度地價(jià)漲幅超過(guò)10%的，城市國(guó)土資源主管部門須向當(dāng)?shù)卣笆〖?jí)國(guó)土資源主管部門匯報(bào)后報(bào)部備案；除招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地外，流標(biāo)、流拍的也須及時(shí)上報(bào)。同時(shí)推進(jìn)“限房?jī)r(jià)、限套型、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建”等有效的公開(kāi)出讓方式，鼓勵(lì)配建保障房的商品住宅用地成交。
土地量?jī)r(jià)引人關(guān)注
在土地供應(yīng)量方面，國(guó)土部指出，2012年不低于過(guò)去五年土地供應(yīng)量的平均值。根據(jù)國(guó)土局歷年公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年到2011年五年的平均土地供應(yīng)量為107673公頃。照此計(jì)算，2012年的土地供應(yīng)量應(yīng)不小于107673公頃。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)則對(duì)記者表示，今年調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)，房企資金壓力仍然存在，2012年土地實(shí)際供應(yīng)量或再次下降。
根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年1月全國(guó)130個(gè)城市的住宅土地平均溢價(jià)率為1.23%，已下滑至2008年1月以來(lái)的最低位，樓面價(jià)環(huán)比下降了27%。2月21日北京市財(cái)政局公布的數(shù)據(jù)則顯示，北京2012年土地收入預(yù)計(jì)為900億元，比去年減少了300億元，降幅約27%。土地收入的銳減直接導(dǎo)致2012年市級(jí)政府性基金預(yù)算收入大幅下降，降幅超過(guò)四成。
馮聯(lián)聯(lián)據(jù)此分析，2012年地價(jià)仍將維持低位，即使下半年有部分城市的樓市成交量回溫，但在政府加強(qiáng)對(duì)地價(jià)防控的前提上，地價(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則提醒，今年政府預(yù)算土地收入減少，政府在保證保障房用地量的同時(shí)，不再有土地財(cái)政收入方面的壓力，這意味著商品房供地可能會(huì)進(jìn)一步縮減；由于前期拆遷、材料費(fèi)用較高，當(dāng)前政府儲(chǔ)備(待推出)用地成本較高，即便是開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地積極性不高，土地出讓底價(jià)也不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的回落而大幅下調(diào)。他建議，有計(jì)劃在京拿地的企業(yè)結(jié)合自身情況量力而為。
近期底價(jià)成交案例
2月中旬，招商局地產(chǎn)(北京)有限公司和大連盈致企業(yè)管理有限公司競(jìng)買聯(lián)合體以37000萬(wàn)元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目A4和B4地塊二類居住用地地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，平均樓面價(jià)為12523元/平方米，成為今年成交的首宗樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)的地塊，摘得今年以來(lái)總價(jià)和樓面價(jià)雙高的桂冠。盡管該地塊價(jià)格甚至高于去年11月同區(qū)域出讓的同類型地塊，但仍難逃“底價(jià)出讓”的命運(yùn)。
北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)冷清主要原因是北京的調(diào)控政策執(zhí)行力度為最嚴(yán)，同時(shí)也與北京土地供應(yīng)中郊區(qū)化日漸明顯有很大關(guān)系。朝陽(yáng)來(lái)廣營(yíng)地塊雖說(shuō)是最近一年多來(lái)位置、配套等越的接近純住宅地塊，卻出人意料的并未出現(xiàn)房企扎堆的現(xiàn)象，此次依然以底價(jià)成交，可見(jiàn)目前樓市的冷清對(duì)于土地市場(chǎng)的影響。而房?jī)r(jià)下調(diào)的影響也將直接影響土地價(jià)格下調(diào)，預(yù)計(jì)后市接近底價(jià)成交依然會(huì)是土地市場(chǎng)的常態(tài)。據(jù)悉，今年成交的27塊地塊，包括其中8塊經(jīng)營(yíng)性地塊基本都是底價(jià)成交。
