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2011年物業(yè)管理師考試管理實務真題及答案
有個區(qū)4棟30層，門崗、監(jiān)控24小時值守，每小時需巡查一次
問1、如果1分鐘層能巡查一層，每班巡查至少幾人？
答： 30*4=120層，每分鐘巡查一層，就是需120分鐘，2小時，題目要求每小時巡查一次，則每班巡查至少2人
2、如果一個月按30天計算，每月工作時間為20.83天，每個保安一個月不超過36小時加班，每月最上多少小時？
答：20.83*8=166.64小時，166.64+36=202.64小時，約203小時
3、如果監(jiān)控為8人運轉，實行綜合計時，月工資1500元，計日工資按21.75天計算，超時工資按平時小時工資的1.5倍計算，問超時加班費用為每小時多少元，每月超時多少時間，每月實際到手工資是多少？
答：1500/21.75/8=8.62元 8.62*1.5=12.93
8人運轉，分4班，每班2人，每人每班工作6小時，6*30=180小時，
每人應工作時間為20.83*8=166.64小時，超時為180-166.64=13.36小時
實際工資：12.93*13.36+1500=1672.74
——來自考友ajie5233
有個區(qū)4棟30層，門崗、監(jiān)控24小時值守，每小時需巡查一次
問1、如果1分鐘層能巡查一層，每班巡查至少幾人？
答：4棟樓總共是4*30層=120層，假定一個巡查人員全程巡查全部4棟樓，那巡查時間應該是120分鐘，再加上4棟樓的巡查返程時間及返回巡查起點的時間，題目沒有給出時間，但是它卻客觀存在，我們再怎么保守估計這時間也不會超過60分鐘，結論：單個巡查員全部完成巡查任務所花的時間是兩小時以上三小時以內。那么，我們可以這樣安排，當?shù)谝粋�巡查員開始巡查任務后，第二個巡查員在一小時后開始巡查，第三個巡查員在第二個開始后一小時也出后，當?shù)谌齻�巡查員出發(fā)后一小時，第一個巡查員已經返回起點待命，又開始巡查了。
所以，安排三班巡查，每班一人就夠了。
2、如果一個月按30天計算，每月工作時間為20.83天，每個保安一個月不超過36小時加班，每月最上多少小時？
答：正常工作時間為20.83*8=166.64小時，加上加班時間為：166.64+36=202.64小時，因為保安每月加班不能超過36小時，所以每月最長上班時間為202小時。
3、如果監(jiān)控為8人運轉，實行綜合計時，月工資1500元，計日工資按21.75天計算，超時工資按平時小時工資的1.5倍計算，問超時加班費用為每小時多少元，每月超時多少時間，每月實際到手工資是多少？
答：正常小時工資為1500元/(21.75天*8小時/天)=8.62元/小時
超時小時工資為8.62元/小時*1.5=12.93元
由于門崗和監(jiān)控均須24小時值守，門崗和監(jiān)控月工作時間分別為24小時*30天/月=720小時/月，月總工作時間為720小時/月*2=1440小時/月。
門崗監(jiān)控為8人運轉，每人月工作時間為（1440小時/月）/8人=180小時/（人.月）
單個保安月超時工作時間為180小時-164.64小時=15.36小時，加班不足一小時按一小時計算，加班時間為16小時。
月超時工資為16小時*12.93=206.88元。
每月實際到手的工資為1500元+206.88元=1706.88元。
——來自考友sthjd
16：鐵藝銹蝕更換:（1）如何決定，（2）費用如何解決？
答：（1）：由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，有物業(yè)公司執(zhí)行。
（2）：屬公共設施，費用由業(yè)主委員和物業(yè)公司向建設主管部門申請，由建設主管部門從專項維修基金中劃撥。
17：義務監(jiān)督員提出成立業(yè)主委員會。
答：程序錯誤，業(yè)主委員會的成立應有社區(qū)街道辦事處根據(jù)入住情況提出，并主持召開業(yè)主大會，提名候選人選，投票產生業(yè)主委員會。
18：普通住宅物業(yè)提高收費標準，步驟方法，
答：（1），物業(yè)擅自提高收費標準是錯誤的.。（2），應有業(yè)主委員會召開業(yè)主大會決定，（3）收費標準實行國家指導價，經物價部門批準備案方可執(zhí)行。
19：4棟30層物業(yè)，1分鐘巡視一層，需幾人？
答：4棟*30層*1分鐘=120分鐘，120/60=2人
20：每月30天，法定工作時間20。83天，最多加班36小時，門崗需幾人。保留整數(shù)。
答：（1），最長工作時間：20.83+（36小時/24小時）=21.53天=172.24小時/每人每月工作
（2）門崗:30天*24小時/172.24=4.18人，約4人
21：每月30天，法定工作時間21.75天，基本工資1500元；加班工資是基本工資1.5倍，（1）加班最長時間是多少？（2）加班工資是多少？（3）總工資是多少？保留小數(shù)點后兩位。
答：（1）加班最長時間：30天—21.75=8.25天;
（2）標準工資：1500元/21。75天*8小時=8.62元/小時
（3）加班工資：8.62*1.5倍*每月8.25天*8小時工作時間=853.38元
（4）總工資：1500元+853.38元=2353.38元/每人每月
22：合同期3年，建設單位劃撥20萬固定資產，計提折舊5年提完，（1）合同到期后怎么計提（2）每年折舊多少？
答;（1）合同到期有新物業(yè)公司繼續(xù)計提，并將該固定資產交接。
（2）20萬/5年=4萬/年
23：節(jié)能減排技術措施，管理措施（至少2項）
答：一：技術措施：
（1）：樓面門窗采用節(jié)能建材，做好保溫節(jié)能
（2）;制冷管道包做好保溫層。
（3）：采用非氟利昂制冷劑，
（4）冷卻塔能源再利用
二：管理措施：
（1）減少門窗開啟次數(shù)
（2）�？照{降低溫度運行，制冷升1度，制熱降1度。
（3）更換節(jié)能照明燈具。
（4）綠化使用中水。
（5）關閉未啟用物業(yè)空調。
24：那些物業(yè)服務重點：理由是什么？
答：（1）保潔
（2）公共秩序
（3）消防
上述3項是物業(yè)發(fā)生頻率的項目，也是日常維護項目，關系到物業(yè)的形象和人身財產安全是重點。
設備維護，綠化，社區(qū)文化等雖然也是物業(yè)管理項目，但是設備維護發(fā)生頻率較少，綠化和社區(qū)文化也不是物業(yè)管理的重點。
25：各方觀點：
（1）裙樓消防非物業(yè)管理，
答：錯誤，消防是物業(yè)管理的重重之重，
（2）租賃業(yè)主分別與物業(yè)簽合同：
答：錯誤，租賃營業(yè)戶無權與物業(yè)簽訂合同，非產權人，
（3)百貨商場夜間巡視不是物業(yè)責任，
答：正確，夜間巡視是百貨商場企業(yè)內部管理的責任，與物業(yè)管理無關。
（4）寫字樓衛(wèi)生間衛(wèi)生打掃是物業(yè)管理，
答：正確，衛(wèi)生間是物業(yè)的組成部分，也是公共使用設施，應有物業(yè)管理。
（5），樓頂商業(yè)廣告牌收入，入業(yè)主委員會賬號。
答：錯誤，物業(yè)公共部位收入歸全體業(yè)主所有，有物業(yè)管理經營，其收入用于物業(yè)維護使用，收入收支情況應定期公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
——來自考友張英濤
我的答案：1.應由物業(yè)企業(yè)提出申請建議。由全體業(yè)主討論通過實施
2.考慮到小區(qū)未成立業(yè)主大會。此事項應通過征集全體業(yè)主討論。且三分之二以上業(yè)主人數(shù)�；驅Ｓ胁糠置娣e占三分之二以上的業(yè)主通過實施。
3.費用應該是從專項維修資金里面出：考慮到未成立業(yè)主大會。專項維修資金未劃轉到業(yè)主大會。所以此費用應該由物業(yè)企業(yè)提出。全體業(yè)主三分之二通過。報請房地產主管部門。批準后，向專戶銀行發(fā)出劃轉通知。由專戶管理銀行劃轉到維修單位。
問題二：業(yè)主大會成立不合法。根據(jù)物業(yè)管理條例、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》在符合成立條件下。應由房地產主管部門、街道、社區(qū)、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)代表組成籌備組。并發(fā)出召集業(yè)主大會通知、議定業(yè)主委員會的選舉辦法。召開業(yè)主大會。由全體業(yè)主根據(jù)選舉辦法選舉業(yè)主委員會。
問題三：物業(yè)企業(yè)漲物業(yè)費不合理。因為根據(jù)物業(yè)服務合同約定。物業(yè)企業(yè)在實行包干制情況下。自負盈虧。物業(yè)企業(yè)要漲物業(yè)費應首先集得全體業(yè)主三分之二以上人數(shù)通過。并報請物價部門批準。并重新簽訂物業(yè)服務合同。
這是我的答案：請大家指正。
——來自考友chinacqly
2011年物業(yè)管理師考試管理實務真題及答案
有個區(qū)4棟30層，門崗、監(jiān)控24小時值守，每小時需巡查一次
問1、如果1分鐘層能巡查一層，每班巡查至少幾人？
答： 30*4=120層，每分鐘巡查一層，就是需120分鐘，2小時，題目要求每小時巡查一次，則每班巡查至少2人
2、如果一個月按30天計算，每月工作時間為20.83天，每個保安一個月不超過36小時加班，每月最上多少小時？
答：20.83*8=166.64小時，166.64+36=202.64小時，約203小時
3、如果監(jiān)控為8人運轉，實行綜合計時，月工資1500元，計日工資按21.75天計算，超時工資按平時小時工資的1.5倍計算，問超時加班費用為每小時多少元，每月超時多少時間，每月實際到手工資是多少？
答：1500/21.75/8=8.62元 8.62*1.5=12.93
8人運轉，分4班，每班2人，每人每班工作6小時，6*30=180小時，
每人應工作時間為20.83*8=166.64小時，超時為180-166.64=13.36小時
實際工資：12.93*13.36+1500=1672.74
——來自考友ajie5233
有個區(qū)4棟30層，門崗、監(jiān)控24小時值守，每小時需巡查一次
問1、如果1分鐘層能巡查一層，每班巡查至少幾人？
答：4棟樓總共是4*30層=120層，假定一個巡查人員全程巡查全部4棟樓，那巡查時間應該是120分鐘，再加上4棟樓的巡查返程時間及返回巡查起點的時間，題目沒有給出時間，但是它卻客觀存在，我們再怎么保守估計這時間也不會超過60分鐘，結論：單個巡查員全部完成巡查任務所花的時間是兩小時以上三小時以內。那么，我們可以這樣安排，當?shù)谝粋�巡查員開始巡查任務后，第二個巡查員在一小時后開始巡查，第三個巡查員在第二個開始后一小時也出后，當?shù)谌齻�巡查員出發(fā)后一小時，第一個巡查員已經返回起點待命，又開始巡查了。
所以，安排三班巡查，每班一人就夠了。
2、如果一個月按30天計算，每月工作時間為20.83天，每個保安一個月不超過36小時加班，每月最上多少小時？
答：正常工作時間為20.83*8=166.64小時，加上加班時間為：166.64+36=202.64小時，因為保安每月加班不能超過36小時，所以每月最長上班時間為202小時。
3、如果監(jiān)控為8人運轉，實行綜合計時，月工資1500元，計日工資按21.75天計算，超時工資按平時小時工資的1.5倍計算，問超時加班費用為每小時多少元，每月超時多少時間，每月實際到手工資是多少？
答：正常小時工資為1500元/(21.75天*8小時/天)=8.62元/小時
超時小時工資為8.62元/小時*1.5=12.93元
由于門崗和監(jiān)控均須24小時值守，門崗和監(jiān)控月工作時間分別為24小時*30天/月=720小時/月，月總工作時間為720小時/月*2=1440小時/月。
門崗監(jiān)控為8人運轉，每人月工作時間為（1440小時/月）/8人=180小時/（人.月）
單個保安月超時工作時間為180小時-164.64小時=15.36小時，加班不足一小時按一小時計算，加班時間為16小時。
月超時工資為16小時*12.93=206.88元。
每月實際到手的工資為1500元+206.88元=1706.88元。
——來自考友sthjd
16：鐵藝銹蝕更換:（1）如何決定，（2）費用如何解決？
答：（1）：由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，有物業(yè)公司執(zhí)行。
（2）：屬公共設施，費用由業(yè)主委員和物業(yè)公司向建設主管部門申請，由建設主管部門從專項維修基金中劃撥。
17：義務監(jiān)督員提出成立業(yè)主委員會。
答：程序錯誤，業(yè)主委員會的成立應有社區(qū)街道辦事處根據(jù)入住情況提出，并主持召開業(yè)主大會，提名候選人選，投票產生業(yè)主委員會。
18：普通住宅物業(yè)提高收費標準，步驟方法，
答：（1），物業(yè)擅自提高收費標準是錯誤的.。（2），應有業(yè)主委員會召開業(yè)主大會決定，（3）收費標準實行國家指導價，經物價部門批準備案方可執(zhí)行。
19：4棟30層物業(yè)，1分鐘巡視一層，需幾人？
答：4棟*30層*1分鐘=120分鐘，120/60=2人
20：每月30天，法定工作時間20。83天，最多加班36小時，門崗需幾人。保留整數(shù)。
答：（1），最長工作時間：20.83+（36小時/24小時）=21.53天=172.24小時/每人每月工作
（2）門崗:30天*24小時/172.24=4.18人，約4人
21：每月30天，法定工作時間21.75天，基本工資1500元；加班工資是基本工資1.5倍，（1）加班最長時間是多少？（2）加班工資是多少？（3）總工資是多少？保留小數(shù)點后兩位。
答：（1）加班最長時間：30天—21.75=8.25天;
（2）標準工資：1500元/21。75天*8小時=8.62元/小時
（3）加班工資：8.62*1.5倍*每月8.25天*8小時工作時間=853.38元
（4）總工資：1500元+853.38元=2353.38元/每人每月
22：合同期3年，建設單位劃撥20萬固定資產，計提折舊5年提完，（1）合同到期后怎么計提（2）每年折舊多少？
答;（1）合同到期有新物業(yè)公司繼續(xù)計提，并將該固定資產交接。
（2）20萬/5年=4萬/年
23：節(jié)能減排技術措施，管理措施（至少2項）
答：一：技術措施：
（1）：樓面門窗采用節(jié)能建材，做好保溫節(jié)能
（2）;制冷管道包做好保溫層。
（3）：采用非氟利昂制冷劑，
（4）冷卻塔能源再利用
二：管理措施：
（1）減少門窗開啟次數(shù)
（2）�？照{降低溫度運行，制冷升1度，制熱降1度。
（3）更換節(jié)能照明燈具。
（4）綠化使用中水。
（5）關閉未啟用物業(yè)空調。
24：那些物業(yè)服務重點：理由是什么？
答：（1）保潔
（2）公共秩序
（3）消防
上述3項是物業(yè)發(fā)生頻率的項目，也是日常維護項目，關系到物業(yè)的形象和人身財產安全是重點。
設備維護，綠化，社區(qū)文化等雖然也是物業(yè)管理項目，但是設備維護發(fā)生頻率較少，綠化和社區(qū)文化也不是物業(yè)管理的重點。
25：各方觀點：
（1）裙樓消防非物業(yè)管理，
答：錯誤，消防是物業(yè)管理的重重之重，
（2）租賃業(yè)主分別與物業(yè)簽合同：
答：錯誤，租賃營業(yè)戶無權與物業(yè)簽訂合同，非產權人，
（3)百貨商場夜間巡視不是物業(yè)責任，
答：正確，夜間巡視是百貨商場企業(yè)內部管理的責任，與物業(yè)管理無關。
（4）寫字樓衛(wèi)生間衛(wèi)生打掃是物業(yè)管理，
答：正確，衛(wèi)生間是物業(yè)的組成部分，也是公共使用設施，應有物業(yè)管理。
（5），樓頂商業(yè)廣告牌收入，入業(yè)主委員會賬號。
答：錯誤，物業(yè)公共部位收入歸全體業(yè)主所有，有物業(yè)管理經營，其收入用于物業(yè)維護使用，收入收支情況應定期公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
——來自考友張英濤
我的答案：1.應由物業(yè)企業(yè)提出申請建議。由全體業(yè)主討論通過實施
2.考慮到小區(qū)未成立業(yè)主大會。此事項應通過征集全體業(yè)主討論。且三分之二以上業(yè)主人數(shù)�；驅Ｓ胁糠置娣e占三分之二以上的業(yè)主通過實施。
3.費用應該是從專項維修資金里面出：考慮到未成立業(yè)主大會。專項維修資金未劃轉到業(yè)主大會。所以此費用應該由物業(yè)企業(yè)提出。全體業(yè)主三分之二通過。報請房地產主管部門。批準后，向專戶銀行發(fā)出劃轉通知。由專戶管理銀行劃轉到維修單位。
問題二：業(yè)主大會成立不合法。根據(jù)物業(yè)管理條例、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》在符合成立條件下。應由房地產主管部門、街道、社區(qū)、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)代表組成籌備組。并發(fā)出召集業(yè)主大會通知、議定業(yè)主委員會的選舉辦法。召開業(yè)主大會。由全體業(yè)主根據(jù)選舉辦法選舉業(yè)主委員會。
問題三：物業(yè)企業(yè)漲物業(yè)費不合理。因為根據(jù)物業(yè)服務合同約定。物業(yè)企業(yè)在實行包干制情況下。自負盈虧。物業(yè)企業(yè)要漲物業(yè)費應首先集得全體業(yè)主三分之二以上人數(shù)通過。并報請物價部門批準。并重新簽訂物業(yè)服務合同。
這是我的答案：請大家指正。
——來自考友chinacqly
