收益還原法、市場(chǎng)比較法有關(guān)例題

一、例題(1998年)
某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權(quán)，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的建筑物，建筑物全部出租。
已知當(dāng)?shù)赝��?lèi)建筑物出租租金一般為每月30元／建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為20元／建筑平方米，支付的管理費(fèi)為同類(lèi)建筑物租金的5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)的3％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0．3％。目前該建筑物重置價(jià)為1500元／平方米，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5％和6％。 試求該地塊在1998年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。
(一)審題
(1)將題目瀏覽一遍，構(gòu)思解題方法。
(2)仔細(xì)查看，并思考哪些條件有用，用于哪一步，還缺少什么條件，需通過(guò)什么方法求得。
(3)在具體細(xì)節(jié)上要留意：①題目中給出了哪兩種還原率，這對(duì)確定解題思路至關(guān)重要；②看清土地出讓年期及起止年月、建筑物建成年月、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等，將其標(biāo)注在時(shí)間軸上；③注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月、還是按年計(jì)算；是單位建筑面 積租金、還是可出租面積租金。
(二)解題思路與方法選擇
從題目中所給條件，應(yīng)考慮采用收益還原法。
基本思路：先根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，求得房地純收益；再通過(guò)房屋重置價(jià)格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；將房地純收益扣除房屋純收益即可得到土地純收益；用土地還原率，采用適當(dāng)公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．適用公式
計(jì)算房屋純收益時(shí)，可采用無(wú)限年期公式
a=v×r
計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，需采用有限年期公式
P=a/r[1—1/（1+r）n]
2．計(jì)算步驟
(1)選擇計(jì)算方法：適用于收益還原法
(2)總收益計(jì)算
采用客觀收益：以30元／月計(jì)
年總收益：30X450X12：162000(元)
(3)計(jì)算出租總費(fèi)用
年稅金：20×450=9000(元)
年管理費(fèi)：30×450×12×5％=8100(元)
年維修費(fèi)：1500×450×3％=20250(元)
年保險(xiǎn)金：1500×450×0．3％=2025(元)
年折舊費(fèi)：1500×450÷49=13775.5(元)
年總費(fèi)用：9000十8100+20250十2025+13775．5=53150．5(元)
(4)計(jì)算房屋年純收益
房屋年純收益：房屋現(xiàn)值×房屋還原率
=(房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年限) ×房屋還原率
=(1500×450－13775．5×3)×6％=38020．4(元)
(5)計(jì)算土地純收益
土地純收益：總收益—總費(fèi)用—房屋純收益
=162000—53150．5—38020．4
=70829．1(元)
(6)計(jì)算1998年11月土地價(jià)格
土地總價(jià)：
P=a/r[1-1/（1+r）n]=70829.1/5%×[1-1/（1+5%）46]=1266429．0(元)
n=50-4：r=5％
單位地價(jià)：
單位地價(jià)=1266429．0÷500
=2532．86(元／平方米)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
本題的難點(diǎn)在于正確確定房屋的計(jì)提折舊年限和土地的收益年限。
計(jì)算房屋折舊時(shí)，除考慮房屋耐用年限外，還要考慮到土地使用權(quán)的年限。計(jì)提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，當(dāng)房屋耐用年限短于土地剩余使用年，應(yīng)按房屋耐用年限計(jì)算折舊；當(dāng)房屋耐用年限長(zhǎng)于土地剩余使用年，應(yīng)按土地剩余使用年限計(jì)算折舊。
題目中未給出房屋耐用年限，亦未說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)，在此，暫根據(jù)土地剩余使用年限計(jì)算折舊，從1995年11月房屋建成開(kāi)始計(jì)算，計(jì)提折舊年限應(yīng)為49年。
土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿為止。題目中土地使用年期為50年，即從1994年11月起至2044年11月止，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為1998年11月，土地收益年限應(yīng)為46年。常見(jiàn)錯(cuò)誤是應(yīng)試者不考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)，收益年限直接用50年；或僅考慮房屋建設(shè)周期，土地收益年限取49年，結(jié)果都造成丟分。
二、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格
(一)基本思路
首先依據(jù)收益還原法以外的方法求得建筑物的價(jià)格；然后從待估不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價(jià)格。
(二)計(jì)算公式


式中：L——土地價(jià)格；
a——建筑物及其相應(yīng)范圍的土地所產(chǎn)生的純收益(a如為折舊后收益則去掉d)；
B——建筑物的價(jià)格(依其他方法求得)；
r1——土地還原率；
r2——建筑物還原率；
d——建筑物的折舊率；
a1——土地的純收益[a-B(r1+d)]。
例題：
1．估價(jià)對(duì)象概況
某公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米1200元；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米1500元，殘值率為10％，A地塊面積450㎡，建筑面積為400㎡，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝��?lèi)建筑出租租金一般為每月每平方米30元，土地及房屋還原率分別為5％和6％，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，需支付的年管理費(fèi)為同類(lèi)建筑年租金的4％，年維修費(fèi)為重置價(jià)的2％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0．2％。
2．估價(jià)要求
試根據(jù)上述資料估算A地塊在1999年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。
3. 估價(jià)過(guò)程
(1)該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。
(2)計(jì)算出租總收益：
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②房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率
=563265×6％=33795．9(元)
(5)計(jì)算年土地純收益：
土地年純收益=(2)-(3)-(4)
=144000-39205-33795．9=70999．1(元)
(6)確定1999年11月的土地使用權(quán)價(jià)格
本案例土地在1999年11月的土地使用權(quán)剩余使用年期為46年