【篇一】2020年土地登記代理人考試《理論與方法》復習重點
國家土地所有權的客體包括以下內(nèi)容：
(一)城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國家所有。城市建成區(qū)內(nèi)存在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，并且不符合下述所述情形的，其土地屬于集體所有。
將城市市區(qū)限定為建成區(qū)，符合我國的實際情況。若擴大解釋為城市規(guī)劃區(qū)，則將與城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在大量集體土地的現(xiàn)實不符。即使在城市建成區(qū)內(nèi)，也應區(qū)分具體情況分別加以規(guī)定。在城市建成區(qū)內(nèi)不存在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，國家當然取得土地所有權;在城市建成區(qū)內(nèi)存在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，只有符合下述(四)所述的情形，國家才能取得土地所有權;如不符合上述情形，土地仍屬集體所有。
(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)被國家依法沒收、征收、征購、征用為國有的土地屬于國家所有。沒收是指解放初期對地主及官僚資本土地所有權的剝奪;征收是指1982年《國家建設征用土地條例》施行前，國家依照法律規(guī)定的條件無償?shù)貙⒐窕蚣w所有的土地收歸國有的措施;征購是指1982年《國家建設征用土地條例》施行前，國家依照法律規(guī)定的條件有償?shù)卣饔眉w或個人的土地的措施。征用是指1982年《國家建設征用土地條例》施行后，國家依照法律規(guī)定的條件將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的措施。
國家取得土地所有權有多種不同的方式。雖然沒收、征收、征購、征用四種方式均是針對農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，但四者在適用時間、對象及是否有償?shù)葐栴}上有明顯的區(qū)別。在適用時間上，只有征用適用于1982年《國家建設征用土地條例》施行后，其余三種方式均適用于該條例施行前，其中沒收僅在解放初期采用，;在適用對象上，沒收的對象具有特定性，即地主及官僚資本的土地，征收、征購的對象是集體或個人的土地，征用的對象則是農(nóng)民集體所有的土地;在是否有償?shù)膯栴}上，沒收與征收是無償?shù)�，征購是有償�(shù)模饔脛t有無償與有償兩種形式，采用何種形式視具體情況而定。
(三)除依集體所有權證或者享有集體所有權的事實被依法確認的外，林地、草地、荒地、灘涂及其他土地屬于國家所有。原屬于農(nóng)民集體所有，但后來在事實上轉(zhuǎn)歸國有單位、城市集體所有制單位或其他非農(nóng)民經(jīng)濟組織的土地，按照1989年7月5日《國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見》的有關規(guī)定，確定為國家所有。
《土地管理法實施條例》第2條第4項的規(guī)定，采用了國家土地所有權推定的制度。根據(jù)這一制度，凡不能確定為集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地，均確定為國有。確定為集體所有的方法，一是“依集體所有權證”，二是“享有集體所有權的事實被確認”。其中第二種方法是以我國大部分地區(qū)尚未頒發(fā)集體土地所有權證的現(xiàn)實情況為根據(jù)的;在已經(jīng)完成確權發(fā)證的地方，當然應主要采用第一種方法。對于歷發(fā)生的集體所有土地的事實變動，即當時在沒有辦理土地征用，又未能辦理土地登記(從50年代中期到80年代中后期，我國沒有土地登記)的情況下轉(zhuǎn)歸全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他非農(nóng)民經(jīng)濟組織(如華僑農(nóng)場)的原農(nóng)民集體土地，原則上應確定為國有。具體認定標準適用1989年7月5日《國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見》的有關規(guī)定。
(四)在城市建成區(qū)內(nèi)或城市建成區(qū)邊緣，存在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，但該組織農(nóng)民集體所擁有的土地全部變?yōu)榻ㄔO用地的，國家可以依法將農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原屬于其成員集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋�，用地者對該幅土地享有劃撥國有土地使用權�?/p>
在城市建成區(qū)內(nèi)或城市建成區(qū)邊緣，如果原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所擁有的土地已經(jīng)全部變?yōu)榻ㄔO用地，則意味著這些土地已融入了城市經(jīng)濟，并且這些土地的級差地租中包含了大量的國家城市建設投入。在這種情況下，國家可以根據(jù)《土地管理法實施條例》第2條第5項的規(guī)定，將該集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，從而無需辦理征用手續(xù)和支付征地補償費而取得國有土地所有權。原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織沒有解散且繼續(xù)使用原歸其所有的土地的，在土地確定為國有后，對該土地享有劃撥國有土地使用權。如果原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織解散，但原集體經(jīng)濟組織成員以企業(yè)形式或者其他合法方式繼續(xù)使用原集體土地的，可照此辦理。
(五)因國家組織移民，自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，國家應當依法將國有土地與原集體土地進行置換，遷移的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體對置換后的土地享有集體土地所有權。
按照《土地管理法》第2條的規(guī)定，一般情況下不允許將國有土地變更為集體土地。但是，因國家組織移民或自然災害等原因，國家將當?shù)剞r(nóng)民成建制地集體遷移，從而取得原農(nóng)民集體所有的土地，使國有土地的數(shù)量增加的，應當以一定量的國有土地與原集體土地相置換。用于置換的土地，可以是存量的國有土地，也可以是國家為安置移民而向其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織征用的土地。
【篇二】2020年土地登記代理人考試《理論與方法》復習重點
國家土地所有權的代表：
國家土地所有權由國務院代表國家行使。國務院可通過制訂行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權。被授權的縣級以上地方人民政府及其職能部門以本機關的名義行使國家土地所有權，但須依法經(jīng)有審批權的人民政府審批。
國有土地使用權的出讓、租賃、劃撥經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國有土地所有者代表實施;國家直接以國有土地使用權對企業(yè)進行投資的，由國務院或者地方人民政府土地管理部門委托的國有企業(yè)或者政府機構(gòu)代表國家土地所有者行使投資者權益。
在我國，僅存在單一的國家土地所有權。但是，在國家土地所有權為單一的情況下，行使國家土地所有權的主體可以是多級的。根據(jù)我國現(xiàn)行的政權體制，中央人民政府即國務院是國家所有權的代表。這是毫無疑問的。但是，權利的行使并不等同于權利的歸屬;權利歸屬的單一性并不妨礙權利行使方式的多樣性、靈活性。委托行使所有權是各國財產(chǎn)法普遍承認的一種方式。所以，地方政府經(jīng)中央政府授權，可以代表國家行使所有權。也就是說，我國采用的是“單一代表、分級行使”的制度，而地方政府的行使權不是以所有權代表的資格為基礎，而是以所有權代表即中央政府的授權為基礎�！锻恋毓芾矸ā返�2條第2款規(guī)定“全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使”，是單一代表制的體現(xiàn)�！冻擎�(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第9條規(guī)定“土地使用權出讓，由市、縣人民政府負責”，第11條規(guī)定“土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂”，則是分級行使制的體現(xiàn)。在實踐中，長期以來，一直由市、縣人民政府及其土地管理部門直接行使國有土地的收益權、處分權，并依法律規(guī)定報上級人民政府審批以及向上級人民政府上繳部分土地收益。這種格局已經(jīng)形成，并將長期繼續(xù)下去。
在由市、縣人民政府土地管理部門行使國家土地所有權的收益權和處分權(如出讓、租賃、劃撥)時，其應依法報有審批權的人民政府審批。此時，對外擔任國有土地所有者代表的，仍然是市、縣人民政府土地管理部門。因為從法律關系上看，市、縣人民政府土地管理部門代表國家是以本機關的名義直接與用地者發(fā)生法律上的權利、義務關系，如簽定出讓合同。明確其具有國有土地所有者代表的身份，才能使其與用地者的法律關系明確、具體，發(fā)生爭議糾紛時也便于確定責任。當市、縣人民政府土地管理部門未經(jīng)依法審批而行使國有土地的收益權及處分權時，依《土地管理法》第78條的規(guī)定，認定其行為無效，并依法處理相關的法律后果。
國有土地使用權作價出資或入股，依現(xiàn)行法規(guī)定，不由人民政府土地管理部門直接作為國有股份代表行使所有權，而是由土地管理部門與國有股權的持股單位簽定委托持股合同，由國有股權持股單位統(tǒng)一持股。在此，實際存在委托與轉(zhuǎn)委托關系。地方土地管理部門本來是受國務院委托擔任國有土地所有者代表，由于國有土地使用權在作價出資或入股后已經(jīng)轉(zhuǎn)換為股權或者其他形式的投資者權益，它們又將這些權利委托給國有股權持股單位，最終由國有股權持股單位與接受投資的企業(yè)發(fā)生法律關系。因此，從外部法律關系來講，國有股權持股單位成為國有土地所有者代表。
