【篇一】2020年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》考前輔導(dǎo)要點(diǎn)
房地產(chǎn)區(qū)位因素：
前面講過，區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動都需要房地產(chǎn)，并對其區(qū)位有一定要求。地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活便利或社會影響。因此，房地產(chǎn)的區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價格會有很大的差異。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。
房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實(shí)際估價中，關(guān)鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于或接近經(jīng)濟(jì)活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、配套設(shè)施較完備位置的房地產(chǎn)，價格一般較高;反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價格一般較低。較具體地說，居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境和景觀。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境和景觀良好(如有青山、碧水、藍(lán)天)，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。
【篇二】2020年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》考前輔導(dǎo)要點(diǎn)
房地產(chǎn)價格影響因素的分類：
房地產(chǎn)價格影響因素眾多而復(fù)雜，需要進(jìn)行分類。一種分類是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，然后再進(jìn)行細(xì)分。其中，地產(chǎn)自身因素可再分為房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素，房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可進(jìn)一步細(xì)分。
對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。一般因素是指對廣大范圍的房地產(chǎn)價格都有影響的因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策、物價、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。個別因素是指僅對特定的房地產(chǎn)價格有所影響的因素，主要是該房地產(chǎn)的自身狀況因素，如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區(qū)域因素和個別因素的界限并不是固定的，隨著估價對象范圍的擴(kuò)大，某些區(qū)域因素也許會變?yōu)閭�別因素。
還有一種分類，是將房地產(chǎn)價格影響因素分為房地產(chǎn)自身狀況因素、房地產(chǎn)市場狀況因素和房地產(chǎn)交易情況因素三個層面。房地產(chǎn)自身狀況因素即房地產(chǎn)自身因素，也稱為房地產(chǎn)狀況因素。房地產(chǎn)市場狀況因素是指房地產(chǎn)市場狀況方面對房地產(chǎn)價格有所影響的因素。房地產(chǎn)交易情況因素是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)交易中的一些特殊因素，如交易者對交易對象不了解或?qū)κ袌鲂星椴皇煜�、對交易對象有特殊偏好、被迫出售、被迫購買、交易者之間有利害關(guān)系、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)等。
下面根據(jù)上述第一種分類，對各種因素對房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行定性分析。為便于分析，把房地產(chǎn)外部因素中的人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素提升一個層次，將它們與房地產(chǎn)自身因素并列。還需要說明的是，許多因素之間不是完全獨(dú)立的，甚至存在著交叉或包含關(guān)系，但在分析某一因素的變化對房地產(chǎn)價格的影響時，是假設(shè)其他的因素都不變的，盡管這種情況在現(xiàn)實(shí)中一般不存在。
