【篇一】2020年房地產估價師考試經營與管理備考知識點
土地征用具有的法律特征：
(1)以國家的名義進行，具有強制性。
征地是國家作為全社會的組織者與管理者而依法進行的一項活動，只有國家才可以為之，任何組織或個人均無權擅自征用土地。同時，國家為公共利益的需要，征用集體所有
的土地或者對國有土地進行調整時，被征用單位應當服從國家的需要，不得阻撓。這是憲法和法律賦予國家的一項權利，因此，土地征用具有強制性。
(2)合法性。
國家建設征用土地必須依法進行。
(3)補償性。
《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》(2003年10月14日中國共產黨第十六屆中央委員會第三次全體會議通過)明確要求，要按照保障農民權益、控制征地規(guī)模的原則，改革征地制度，完善征地程序。嚴格界定公益性和經營性建設用地，征地時必須符合土地利用總體規(guī)劃和用途管制，及時給予農民合理補償。
(4)對象的廣泛性。
(5)土地征用權屬的變更性。
【篇二】2020年房地產估價師考試經營與管理備考知識點
傳統(tǒng)投資決策方法的局限性：
房地產投資決策中的傳統(tǒng)方法，主要是房地產投資分析中常用的財務評價方法，它是從財務方面來探討項目投資的可行性，應用的前提條件是投資項目現金流可預測。因此，采用財務評價方法進行房地產投資決策分析，首先必須對房地產項目的開發(fā)與經營情況做出準確的預測和推斷，否則，即使計算出了項目的財務內部收益率(FIRR)或財務凈現值(FNPV)，也難以做出準確決策。
運用財務評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性，即通過投資項目現金流人可收回投資，或在市場出現不利狀況時可出售資產收回投資;二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響，即不考慮投資的時間價值，當FNPV大于零時現在就投資，當FNPV小于零時就拒絕投資。
在不確定的市場環(huán)境下，財務評價方法容易造成房地產投資價值的低估，主要表現在：一是忽視了投資項目中的柔性價值，它假設未來變化是按決策時的環(huán)境發(fā)生，事實上，房地產投資的長期性和房地產市場的不確定性，要求投資者根據市場條件變化，對項目投資決策適時進行調整。二是忽視了投資機會的選擇，只是對是否投資進行決策，沒有考慮項目可延期性和由此可能產生的價值變化。三是忽視了房地產項目的收益成長，將凈現值是否大于零或是否高于目標收益率(最低可接受收益率)作為投資評價準則。實際上，并非所有的房地產投資都能在短期內獲利，而且，有些房地產項目的投資，其目的并不僅是為了獲得財務上的利益，有時更多的是從企業(yè)長遠發(fā)展的角度來決策，使企業(yè)獲得未來成長的機會。
因此，在不確定的市場環(huán)境下，傳統(tǒng)的投資決策方法顯然較難滿足科學決策的需要。
【篇三】2020年房地產估價師考試經營與管理備考知識點
土地征用的概念：
土地征用是指國家基于公共利益的需要，依法采取強制手段有償地將農村集體經濟組織所有的土地征為國家所有，或將國有土地使用權予以調整的法律行為。
土地征用權是一種具體的行政征用權，是一種社會公共權力，用以壟斷公共強制力資源，以抑制因個體任性而阻礙社會公共利益實現。為了保證征地工作的順利進行，建國以來，國家頒布了《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《土地管理法實施條例》等一系列法律、法令、條例，對征地的程序、安置補償、審批權限等作了規(guī)定。《憲法》規(guī)定，"國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。"《城市房地產管理法》第八條也明確規(guī)定，"城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地使用權方可有償出讓。"《土地管理法》的第四十五條至第五十一條，《<土地管理法>實施條例》第二十五條和第二十六條對征地問題也都做出了明確規(guī)定。法律的頒布實施，為依法征地提供了可靠的法律依據與法律保障。
